'실거주 1년 인정'했지만 다주택자 빠져 전세시장 효과 미지수

[이데일리 하지나 박종화 기자] 내년 계약갱신청구권(2+2) 만료가 도래하면서 전월세 시장 불안감이 커지자 정부가 임대인에 대한 당근책을 마련했다.

임대료를 5% 인상하고 2년간 해당 계약을 유지한 집주인에 대해 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 실거주 2년 요건 중 1년을 충족한 것으로 인정키로 한 것이다. 그동안 집주인들이 양도세 비과세 기준인 2년 실거주 요건을 내세워 세입자의 계약갱신청구를 거절하는 사례가 많았다.

정부는 인센티브를 활용해 집주인의 자발적인 계약갱신을 유도하겠다는 입장이다. 하지만 전문가들은 이번 대책이 임대차시장 안정화의 근본적인 해결책이 되기 어렵다는 지적이다.

서울 아파트 월세지수가 역대 최고치를 기록한 가운데 12일 서울 송파구 공인중개사무소에 월세 관련 정보가 붙어있다. KB부동산 월간주택가격동향에 따르면 11월 서울 아파트 월세지수는 108.6으로 관련 통계 작성 이후 최고치를 기록했다. (사진=뉴시스)

◇5% 전셋값 올린 집주인, 1년 실거주 인정

정부는 20일 ‘2022년 경제정책방향’을 발표하며 상생임대인에 대한 1년 실거주 인정 혜택을 부여한다고 밝혔다. 정부가 새롭게 도입한 ‘상생임대인’은 신규·갱신계약시 임대료를 직전 계약 대비 5%이내로 인상한 임대인을 말한다. 직전 계약은 기존 임대차 계약이 있거나 기존 계약을 1년6개월 이상 유지한 경우이다. 이에 따라 주택 매수 후 새롭게 체결한 임대차계약과 주택 매수시 승계받은 임대차계약은 제외한다.

다만 이번 혜택은 한시적·한정적으로 적용된다. 임대개시 시점 공시가격 9억원 이하 주택을 보유한 1가구 1주택자여야 한다. 기간 역시 이날부터 내년 12월31일까지 신규·갱신 계약을 체결한 건으로 제한된다.

예를 들어 직전 임차인과 2년 계약 후 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않아서 새로운 임차인과 신규계약을 체결한 경우 직전 계약보다 5% 이내로 임대료를 올리고 2년 계약한 경우 집주인이 1년 실거주한 것으로 인정한다. 물론 기존 임차인과 주택임대차보호법에 따라 계약을 2년 연장한 것도 포함된다.

아울러 월세부담 완화를 위한 월세세액공제 공제율도 한시적으로 상향한다. 현재 총급여액 7000만원 이하인 무주택자에 대해서 전용 85㎡ 이하 또는 기준시가 3억원 이하 주택에 대해서 총급여액 5500만원 이하는 12%→15%, 총급여액 5500만원 초과는 10%→12%로 확대한다. 주거급여 기준을 완화하고, 내년 상반기 청년월세 한시 특별지원을 도입하는 등 주거 취약계층의 임차료 지원을 강화했다.

◇“비과세 혜택 늘리거나 다주택자 포함해야”

하지만 전문가들은 ‘실거주 1년’ 혜택이 전월세 시장에 미치는 효과가 크지 않을 것이라고 내다봤다. 민간 임대차 시장의 사실상 공급자 역할을 하고 있는 다주택자에 대한 대응이 빠져 있다는 지적이다. 이번 혜택은 다주택자이거나 공시가 9억원 초과 주택인 경우에는 해당되지 않는다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “생색내기 정책”이라면서 “실거주 기간이 1년 모자라는 1주택자 말고는 혜택을 볼 수 없다. 정말 제대로 된 효과를 내려면 비과세 혜택을 늘리거나 다주택자까지 포함해야 한다”고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 “신규계약 2년에 5% 이내로 임대료를 올리는 추가 임대기간 4년 등 총 6년이나 시세대로 못 올리고 임대를 줘야하는데 기존 임대사업자 제도와 비교해 큰 혜택이 없다”면서 “본인 소유 집을 전세주고 본인도 임대사는 사람들만 해당되는 제도라서 전체 임대시장에 미치는 영향은 제한적”이라고 말했다.

실제로 이번 혜택을 받을 수 있는 대상자 규모도 명확하게 나와 있지 않다. 임병철 부동산R114 수석연구원은 “공시가 9억원 이하의 주택을 보유하고 임차인으로 살고 있는 1가구 1주택자가 얼마나 되는지 알 수 없다”면서 “특히 실거주 목적으로 집을 산 사람의 경우 1년 실거주 요건 혜택이 큰 의미가 없고, 반면 투자 목적인 경우에는 1년이든 2년이든 실거주 요건이 부담이 될 수밖에 없다. 얼마나 효과가 있을지는 미지수”라고 말했다.

서진형 경인여대 교수도 “중요한 것은 다주택자 물건”이라면서 “지금도 전세 매물이 쌓여 있는데 거래가 되지 않는 것은 주택 임대차보호법 때문이다. 실거주 목적 매수를 늘리려면 임대차보호법을 완화하는 게 더 효과적”이라고 말했다.