◇부동산 매맷값 지역 차별화 지속
채미옥 한국감정원 KAB부동산연구원장은 12일 서울 역삼동 한국감정원 서울사무소에서 열린 ‘2018년 상반기 부동산시장 동향·하반기 전망’에서 “올 하반기 주택시장은 부동산 규제에다 금리 인상 가능성, 공급 증가 등 가격 하방요인이 복합적으로 작용하면서 하향 안정화할 것”이라고 밝혔다.
감정원은 올 하반기 전국적으로 매매 가격이 0.1% 떨어질 것이라고 전망했다. 정부가 보유세 개편, 다주택자 양도세 중과, 재건축 초과이익 부담금 재시행 등 규제 정책을 내놓은 데다 기준금리 추가 인상 가능성, 새로운 총부채상환비율(DTI)과 DSR이 도입되는 등 돈 빌리는 환경도 나빠지고 있어 매수 심리에 악영향을 주고 있기 때문이다.
지역별로는 서울과 일부 수도권 지역이 0.2% 오를 것으로 전망됐다. 이는 2016년 1.3%→2017년 2.4%→올 상반기 1.5% 대비 낮아진 수준이다. 이에 비해 지방의 주택 매매 가격은 지역 경제시장 위축과 입주물량 증가로 0.9% 떨어질 것으로 예상됐다.
채 연구원장은 “지역별 차별화 현상이 지속되며 개발 호재와 도시재생사업 가능성이 큰 서울과 일부 수도권 지역 집값이 오르겠지만, 주택 공급이 늘거나 지역산업 경기가 침체되는 지역은 가격 하락세가 확대될 수 있다”고 말했다.
정부의 부동산 규제책으로 강남 등 ‘똘똘한 한 채’로 매수세가 몰릴 수 있다는 지적에 대해 채 연구원장은 “1가구 1주택자여도 세금이 누진되는 형태로 바뀌는 데다 강남 인근 주택 공급도 늘고 있어 수요가 분산될 것”이라고 반박했다.
아울러 감정원은 시장 심리가 쪼그라든 가운데 하반기 주택 거래량이 전년 대비 14.9% 줄어든 81만건에 그칠 것이라고 전망했다. 그는 “2008~2009년과 견주면 거래량이 크게 줄지 않는 수준”이라며 “정부의 부동산 정책 실시 이후 그간 상당 부분을 차지하던 투자 목적 거래가 줄고 실수요 중심으로 거래가 이뤄질 것”이라고 언급했다.
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주택 전세시장의 경우 전국적으로 가격이 1.0% 내릴 것이라고 감정원은 봤다. 실수요가 많은 지역은 관망세 짙은 매매시장에 대한 반사효과로 수요가 늘 수 있겠지만 전반적으로 입주 물량이 증가하고 있다는 판단에서다.
더욱이 입주물량이 집중된 수도권 외곽과 일부 지방은 세입자를 구하지 못하는 역(逆)전세난이 가능하다고도 부연했다.
다만 감정원은 이와 관련해 역전세난보다 전셋값 하향 안정화에 더 초점을 맞췄다. 장기 시계열로 보면 전국의 주택전세가격 지수가 1.86으로 저점을 찍었던 2005년 1월 0.96 대비 193.72% 수준에 달하는 등 전셋값이 오를 만큼 오른 데 따른 조정이라는 것.
채 연구원장은 “이미 고점에 다다른 전셋값이 상당기간 하향 안정화할 것”이라며 “서민 입장에서도 전세가 월세보다 주거 부담이 낮다는 점에서 전세 비중이 높아지는 것은 긍정적 신호”라고 분석했다.
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