전문가들은 무주택 서민들의 ‘내 집 마련’에 효과가 있을 것으로 기대했지만 사업자 유인책은 다소 떨어질 수 있다는 견해가 나온다. 더구나 공공택지 내 자족시설 용지로 활용될 예정이던 ‘유보지’를 주택용지로 바꿔 ‘누구나 집’을 공급하는 것이어서 현지 주민들의 반발도 예상된다. 자족기능 없는 베드타운이 될 가능성이 될 수 있어서다. 여기에 기존 공공임대, 뉴스테이 등 분양전환임대사업 계약자와의 형평성 문제도 불거질 수 있다는 지적이다.
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민주당 부동산특별위원회가 10일 발표한 ‘서민·무주택자의 내 집 마련을 위한 수도권 주택 공급방안’은 송영길 민주당 대표가 과거 인천시장 재직 당시 추진해온 ‘누구나 집’ 프로젝트의 확장 개념이다.
특위는 ‘누구나 집’ 시범사업부지로 인천·안산·화성·의왕·파주·시흥시 등 6개 지역을 선정했다. △인천 검단(4225가구) △안산 반월·시화(500가구) △화성 능동(899가구) △의왕 초평(951가구) △파주 운정(910가구) △시흥 시화 MTV(3300가구) 등 총 1만785가구가 들어선다. 특히 전체 1만785호의 39%인 4225가구가 인천 검단에 집중됐다. 특위는 연내 민간사업자를 선정하고 내년 초부터 분양을 추진할 방침이다.
‘누구나 집’은 국토교통부가 밀고 있는 ‘지분적립형 분양주택’과 비교할 때 초기 비용이 적게 든다는 점에선 비슷하다. 다만 운용방식에선 차이가 있다.
‘누구나 집’은 무주택자와 신혼부부, 청년세대가 집값의 6~16%를 우선 내고 장기 거주한 후 10년 뒤 ‘최초 공급가’에 집을 매입(분양 전환)할 수 있다. 분양 전환 이전까지는 80~85% 수준의 임대료를 내야 한다. 무주택자만 입주 가능하단 점에선 기존 5년(또는 10년) 후 분양전환 임대주택과 비슷하다. 하지만 분양전환 가격을 최초 공급가로 정한다는 점에서 차이가 있다. 10년 임대의 경우 분양전환 시점을 기준으로 감정평가를 한 뒤 분양가를 산정해 입주민들의 반발이 거셌다. 분양 후 발생하는 시세 차익을 사업시행자가 독점해왔던 분양전환 임대사업과 달리 사업주와 입주자가 시세차익을 공유할 수 있다.
지분적립형주택은 20년 이상 장기 할부로 집을 사는 개념이다. 수분양자는 최초 분양가의 10~25%를 내고 입주한 뒤 20년이나 30년에 걸쳐 남은 지분을 취득하는 방식의 주택이다. 그 전에는 잔여 지분에 대한 임대료를 주변 시세의 80% 수준으로 내면 된다. 전매제한 기간은 10년, 거주 의무 기간은 5년으로 정해졌다.
윤지해 부동산 114 수석연구원은 “누구나 집은 인상폭 5%내에서 특정 보증금과 월세 수준으로 10년 거주하다가 10년 전 최초 책정했던 분양가로 분양받는 분양전환형 주택이라면 지분적립형주택은 할부로 지분을 늘려 집을 얻는 개념”이라고 설명했다. 아울러 “지분적립형주택은 20년 이상 장기라 납입 부담은 덜한 반면, 누구나 집은 분양받으면 수익의 90%는 본인이 가져갈 수 있다는 장점이 있다”고 했다.
◇사업자 유인책 ‘관건’…주민 반발도 ‘우려’
특위는 시범사업 6개 지역 외에도 10여 곳의 지자체 등과 협의해 연내 ‘누구나 집’ 시범 사업을 확대한다는 방침이다. 전문가들은 ‘누구나 집’ 프로젝트 취지에는 대체적으로는 공감하나 성공 가능성에는 의문부호를 남겼다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “향후 집값 하락하는 것과 금리가 올라갔을 때의 대비책이 필요하다”면서 “건물을 짓는 기금을 어떻게 조성하고 땅을 어떻게 살지도 해결해야 한다”고 짚었다.
민간사업자를 끌어들일 당근책도 필요하다는 의견이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “추후 분양 전환시 10%의 이익이 확보되는 것만으로는 얼마나 많은 사업시행자가 참여할 것인지를 예단하기 어렵다”면서 “분양 이전까지 집값 하락에 대한 책임이 사업자에게 부과된다는 점도 사업참여자에게는 마이너스 요인”이라고 봤다. 정비업계 관계자도 “건설사들이 이익 실현이 되려면 10년 뒤 매매 전환이 이뤄져야 가능한데, 분양전환 시점부터 아파트 가격이 하락할 경우 사업자도 손해가 날 수 있기 때문에 사업성은 따져봐야 할 것”이라면서 “공사비를 저금리로 끌어올 수 있게 지원해준다거나, 토지가에 대한 부담을 줄여줄 수 있는 제도가 마련돼야 하는 등 보완이 함께 이뤄져야 할 것”이라고 말했다.
이번 대책이 주민들의 자족시설로 활용되는 유보지의 용도를 바꾸는 사업인 만큼 현지 주민들과의 타협점도 찾아야 한다. 최근 정부과천청사 유휴부지 주택공급 계획도 주민 반발로 무산된 바 있다. 이와 관련 박정 민주당 의원은 이날 브리핑에서 “주민과 협의하고, 주민들이 동의할 만한 개발이익 혜택을 제시하며 사업을 이끌어갈 것”이라고 말했다.
기존 공공임대·뉴스테이 등 분양전환임대사업 입주자와의 형평성 문제도 불거질 수 있다. 권대중 교수는 “기존에는 감정가격을 가지고 분양가를 책정했지만 ‘누구나 집’ 프로젝트는 조성원가로 평가하기 때문에 가격 차이가 확 날 수 있다”면서 “다른 지역의 분양전환임대사업과도 충돌이 일어날 우려가 있다”고 했다.
