하이엔드 오피스텔 '더 파크사이드 스위트' 분양 해 넘긴다…내년 3월 예정

[이데일리 김성수 기자] 유엔사부지 복합개발사업장에 지어지는 하이엔드 오피스텔 ‘더 파크사이드 스위트’ 분양이 내년 3월경으로 미뤄졌다.

당초에는 올해 9월부터 오피스텔 분양을 시작할 예정이었다. 다만 고금리로 부동산경기가 안 좋은데다 연말도 가까워진 만큼 분양 시점이 해를 넘기게 됐다. 서울과 수도권에 주택 공급 부족이 심각해지는 만큼 장기적으로는 분양 성과가 좋을 것으로 예상된다.

◇ 연말 부동산 수요 위축에 분양 내년으로

29일 부동산업계에 따르면 하이엔드 오피스텔 ‘더 파크사이드 스위트’ 분양이 내년 3월경으로 미뤄졌다. 더 파크사이드 스위트는 유엔사부지 복합개발로 지어지는 고급 주거단지 ‘더 파크사이드 서울’ 중 오피스텔에 해당하는 명칭이다.

(자료=서울시, 용산구청)

유엔사부지 복합개발은 서울 용산구 이태원동 22-34번지 일대 4만4935㎡(약 1만3616.7평)에 지하 7층~지상 20층 규모 아파트 420가구, 오피스텔 723실, 판매시설, 문화 및 집회시설, 숙박시설(호텔) 등을 짓는 사업이다.

사업비는 11조원 규모며 전체적 단지명은 ‘더 파크사이드 서울’이다. 시공사는 현대건설로 지난 2월 착공해 공사를 진행하고 있다. 오피스텔 723실은 △1.5룸 212실 △2룸 237실 △3룸 272실 △펜트하우스 2실로 구성된다.

단지 내에는 용산공원과 이태원 관광특구를 연결하는 길이 330ｍ 공공보행통로도 갖춰진다. 고급 주거단지인 만큼 오피스텔 분양가는 계약면적 기준 평당 1억5000만원을 넘을 것으로 예상된다.

다만 연말이어서 초고가 부동산 수요가 많지 않을 것으로 예상되는 만큼 분양이 내년으로 넘어갔다. 견본주택 설계가 일부 변경된 것도 분양 시점이 늦춰진 데 영향을 줬다.

내년에 기준금리가 인하될지 여부가 사업성에 주요 변수다. 고금리로 오피스텔 등 수익형부동산에 대한 수요가 여전히 위축돼 있어서다. 오른 공사비와 이자비용이 수익성을 떨어트리는 요소인 만큼 금리 하락으로 이자비용이라도 줄면 사업성이 개선될 수 있다.

서울과 수도권에 주택 공급 부족이 심각해지는 만큼 장기적으로는 분양 성과가 좋을 것으로 예상된다. 올해 아파트 인허가, 착공 물량이 급감했고 공사비 상승 여파로 당분간 아파트 분양 물량이 줄어들 것으로 전망돼서다.

국토교통부에 따르면 올해 1~9월 수도권 공공·민간분양 착공실적(임대제외)은 5만3497가구로, 전년 동기(13만113가구) 대비 58.9% 줄었다. 같은 기간 인허가 물량은 10만5656가구로 전년 동기(13만7751가구) 대비 23.3% 줄어들었다.

부동산업계 관계자는 “주택시장에 신규 공급이 완전히 위축됐기 때문에 2~3년 후 공급 대란이 일어날 것”이라며 “수요에 비해 공급 물량이 없을 경우 가격이 폭등할 수도 있다”고 말했다.

◇ 1.3조 본PF, 오는 2027년 6월 20일 만기

이 사업장은 지난 6월 1조3000억원 규모 본 프로젝트파이낸싱(PF)으로 전환됐다. 기간은 48개월(4년)로, 오는 2027년 6월 20일경이 본PF 만기다. 주관사는 메리츠증권이다.

더 파크사이드 서울 (자료=더 파크사이드 서울 홈페이지)

앞서 메리츠화재, 메리츠증권, 메리츠캐피탈 등 메리츠그룹은 작년 12월부터 이 사업장 브릿지론에 1조원 전액 참여해왔다.

일레븐건설이 지분 100%를 보유한 종속회사 용산일레븐은 작년 말 기준 단기차입금이 △특수목적법인(SPC) 용산프로젝트제일차 3000억원(금리 8%) △메리츠화재해상보험 5000억원(금리 8%) △메리츠캐피탈 2000억원(금리 8%)이었다.

SPC 용산프로젝트제일차를 포함한 대주들은 용산일레븐과 총 1조3000억원 자금을 대여하는 내용의 ‘사업 및 대출약정서’를 지난 6월 체결했다.

이 대출약정에 따라 용산프로젝트제일차는 지난 6월 20일 용산일레븐에 원금 2000억원 대출을 실행했다. 이 중 500억원 대출채권을 지난 7월 20일 양도함에 따라 1500억원 대출원금이 잔존한다.

용산프로젝트제일차는 이 대출채권을 기초자산으로 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. 제19회차까지 차환될 경우 내년 3월 20일이 만기다. 메리츠증권은 이 유동화거래의 주관회사, 유동성 및 신용공여기관, 자산관리자를 맡고 있다. 업무수탁자는 NH투자증권이다.

유동화증권의 주요 상환재원인 기초자산 원리금이 정상 지급돼도, 유동화증권 만기일(내년 3월 20일)이 본PF 대출 만기일(2027년 6월 20일경)보다 앞서기 때문에 유동화증권 차환발행이 안 되거나 기초자산이 조기상환되지 않으면 유동화증권 상환재원이 부족할 수 있다.

이에 용산프로젝트제일차는 메리츠증권과 사모사채 매입확약 합의서를 체결했다.

이에 따라 메리츠증권은 △대출채권이 만기일에 전액 상환되지 않았거나 기한이익상실(EOD)이 발생한 경우 △유동화증권 만기일 오후 3시까지 수납관리계좌 잔액이 유동화증권을 상환하기에 부족하거나 부족할 것으로 명확히 예상되는 경우 용산프로젝트제일차가 발행하는 사모사채를 1500억원 한도에서 매입할 의무를 진다.