“서울 집값이 떨어졌다고?”…국평 3300만원 하락의 착시

[이데일리 이다원 기자] 올해 3분기 서울 아파트 전용면적 84㎡의 평균 매매가격이 지난해 같은 기간보다 2.5% 하락한 반면 평균 전세보증금은 3.8% 상승한 것으로 나타났다. 상대적으로 집값이 비싼 지역의 매매 거래가 크게 줄어들면서 서울 전체 평균 매매가격에도 영향을 미친 것으로 분석된다.

서울 마포구에서 바라본 서울 주택가의 모습. (사진=이데일리 노진환 기자)

29일 부동산 정보 플랫폼 다방이 국토교통부 실거래가를 분석해 발표한 ‘2026년 3분기 아파트 다방여지도’에 따르면 올해 7~9월 서울 아파트 평균 매매가격은 12억 7949만원으로 집계됐다. 지난해 같은 기간보다 3321만원(2.5%) 낮아진 수치다.

반면 평균 전세보증금은 7억 2805만원으로 전년 동기 대비 2684만원(3.8%) 올랐다.

이번 조사는 서울 25개 자치구에서 거래된 전용면적 84㎡ 이상 85㎡ 미만 아파트를 대상으로 진행됐다.

(사진=다방)

매매가격 하락에는 지역별 거래 비중 변화가 영향을 미친 것으로 풀이된다. 올해 3분기 서울 평균 매매가격을 웃도는 11개 자치구의 거래량은 1196건으로, 지난해 같은 기간 평균을 웃돌았던 11개 자치구의 거래량(2559건)보다 53.3% 감소했다.

같은 기간 서울 평균 매매가격 이하 지역의 거래량은 3318건에서 2600건으로 21.6% 줄었다. 고가 지역의 거래 감소 폭이 상대적으로 컸던 셈이다.

이에 따라 서울 평균 매매가격을 웃도는 지역의 거래 비중은 지난해 3분기 43.5%에서 올해 31.5%로 12.0%포인트 축소됐다. 반대로 평균 이하 지역의 거래 비중은 56.5%에서 68.5%로 확대됐다. 서울 전체 평균 매매가격이 낮아진 데에는 실제 거래된 아파트의 지역별 구성 변화가 작용했다는 분석이다.

자치구별 평균 매매가격은 서초구가 29억 2556만원으로 가장 높았다. 서울 평균의 229% 수준이다. 이어 강남구가 서울 평균의 224%, 송파구 184%, 용산구 173%, 성동구 154% 순으로 나타났다. 광진구(140%)와 마포구(136%), 동작구(126%), 중구(124%), 강동구(119%), 영등포구(113%)도 서울 평균을 웃돌았다.

전세보증금은 강남구가 가장 높았다. 강남구의 평균 전세보증금은 10억 7543만원으로 서울 평균의 148%에 달했다. 서초구는 146%였으며 송파구와 종로구는 각각 133%, 성동구는 120%, 마포구는 118% 수준을 기록했다.

반면 일부 자치구에서는 평균 전세보증금이 큰 폭으로 하락했다. 도봉구는 평균 전세보증금이 4억 5361만원으로 지난해 같은 기간보다 30.4% 떨어져 서울 25개 자치구 중 하락 폭이 가장 컸다.

다방은 지난해 3분기 도봉구에서 신축 아파트 전세 거래가 집중되면서 당시 평균 보증금이 상대적으로 높게 형성된 영향으로 분석했다.

앞으로 다방은 전용면적 84㎡ 아파트의 자치구별 매매가격과 전세보증금을 분석한 ‘아파트 다방여지도’를 분기마다 공개할 예정이다.