매매·전셋값 떨어지는데 월세는 고공행진 왜?

[이데일리 강신우 기자] 서울 월세시장이 불안정세를 보이고 있다. 매매시장은 꽁꽁 얼어붙은 가운데 집값과 전셋값이 동시에 거듭 하락하고 있지만 월세 계약건수는 최고치를 기록하며 가격 또한 치솟고 있다.

(사진=연합뉴스)

22일 서울부동산정보광장, 한국부동산원 등에 따르면 지난해 서울에서 월세 임대차 계약건은 총 7만1079건으로 2011년 통계를 집계한 이래 가장 많았다. 25개 자치구 중에서는 중저가 단지가 몰린 금천구의 월세 비중이 56.12%로 가장 높았다. 현재까지(1월~2월22일 누적 기준) 서울 전체 총 임대차 계약건 2만1247건 중 전세를 제외한 월세(준월세·준전세) 비중은 36.6%(7784건)에 달한다.

매매시장은 거래절벽 현상이 심화하고 있다. 같은 기간 서울의 아파트 매매 거래량은 1175건으로 임대차 계약건(2만1247건)의 5.53% 수준이다.

서울의 매매가격과 전셋값은 동시에 떨어진 데 반해 월셋값은 오르고 있다. 2월2주차(17일 기준) 집값은 0.02%하락하며 전주(-0.01%)보다 낙폭을 키웠다. 전셋값은 전세대출금리 부담과 대출규제 등으로 매물 적체 현상이 지속된 가운데 0.03% 하락하며 전주(-0.02%)보다 더 떨어졌다. 월별 기준으로 보면 서울 집값은 0.00%로 보합으로 전환했고 전셋값은 0.04% 미미한 상승률을 보였다.

반면 월세는 높은 상승세를 이어가고 있다. 지난달 서울 아파트의 월세는 0.41% 올랐다. 지난해 12월 기준 월세는 평균 124만5000원으로 작년 같은 기간 112만7000원에 비해 11만8000원(10.5%)이나 상승했다.

매매와 전세시장은 안정세를 보인 가운데 월세시장만 불안정한 이유는 금리 인상과 대출규제 때문이라는 분석이 나온다. 시중은행에서 전세대출을 받아 집을 임차해 사는 것이 월세 비용보다 더 나가는 이른바 대출금리의 전월세전환율 역전현상이 발생하면서 전세수요가 월세로 쏠렸다.

작년 12월 기준 서울 아파트의 전월세전환율은 3.13%로 연 최저 3.72~4.95%%대에 이르는 시중은행 전세자금보다 저렴하다. 이를테면 전세 5억짜리 아파트를 월세(무보증금)로 전환하면 월 136만9375원이지만 5억원을 4% 이율로 대출시 월 166만6666원의 이자를 내야한다. 월세보다 이자가 월 30만원가량 높은 셈이다.

부동산시장 전문가들은 임대차법에 의한 갱신계약이 종료되는 시점부터는 전세보다 월세 계약이 현저히 늘어날 것이라는 분석이 나온다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “여전히 높은 전세가격과 대출이자 부담 확대로 반전세 등 월세 낀 매물을 찾는 수요가 늘면서 월세가격이 오른 것으로 보인다”며 “7월말 전세 갱신계약이 종료되는 시점에는 전셋값 상승분을 월세로 받는 반전세 거래가 많아질 것으로 예상된다”고 말했다.