보유세 부담 느는데…다주택자 "임대주택 등록이냐, 매도냐" 고민

서울 송파구 아파트 밀집지역 전경.(사진=서울시)

[이데일리 박민 기자] 정부의 부동산 보유세 인상 방안의 윤곽이 드러나면서 집을 팔지 않고 버티기에 들어갔던 다주택자들의 셈도 복잡해지고 있다. 이번 보유세 인상 ‘폭탄’을 피하려면 내년 5월까지 주택임대사업자 등록을 마치거나 집을 파는 것이 유리하기 때문이다.

22일 대통령 직속 재정개혁특별위원회가 공개한 보유세 개편 초안을 보면 크게 4가지 시나리오가 담겨 있다. Δ토지·주택에 대한 공정시장가액비율을 현행 80%에서 연간 최대 10%포인트씩 100%까지 상향 Δ과세표준 6억원 초과 주택에 대해 세율을 0.05%포인트~0.5%포인트 인상, 토지의 경우 최대 1.0% 포인트 인상 Δ공정시장가액 비율과 세율 동시에 인상 Δ1주택자와 다주택자 간 차등과세 강화 등이다.

이번 초안은 오는 28일 재정개혁특위 전체회의에서 특위 차원의 ‘부동산 보유세 개편 권고안’으로 최종 확정돼 정부에 제출될 예정이다. 정부는 이후 최종권고안을 7월 말 발표할 세제개편안과 중장기 조세정책 방향에 반영, 9월 정기국회를 통한 입법절차를 거쳐 내년부터 시행할 예정이다. 어떤 안이 채택되더라도 고가주택이나 다주택 보유자의 세금 부담은 불가피할 전망이다.

현행 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부과 기준일은 매년 6월 1일이다. 이에 따라 다주택자의 경우 내년 5월 전까지 주택 매각 또는 임대사업자 등록 등의 선택지에 다시금 놓이게 됐다. 앞서 올해 4월 1일부터 시행된 다주택자 양도세 중과를 피하기 위해 집을 팔지 않고 버티기에 들어간 집주인들도 있지만, 보유세는 집을 갖고 있는 것 만으로도 세금 부담이 커지기 때문이다.

전문가들은 주택 매매에 따른 양도세 부담이 이미 커진 상황에서 집을 처분하기보다는 임대사업자 등록을 택하는 경우가 많아질 것으로 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “1가구 3주택자가 첫 집을 팔때 최고 양도세율이 62%에 달하고 장기보유 특별공제 대상 배제로 양도세 부담이 큰 상황”이라며 “이에 따라 집을 팔기보다 임대사업자로 등록하거나 자녀 증여 등을 따져보게 될 것”이라고 말했다.

특히 내년에는 주택 공시가격 인상폭이 올해보다 더 클 것이라는 전망이 나오면서 보유세 개편안과 맞물려 세금 부담은 더 커질 것으로 보인다. 현재 종합부동산세는 다주택자는 보유 주택 공시가격 합산액이 6억원을 초과할 때, 1가구 1주택자는 공시가격이 9억원을 초과한 경우 부과 대상이 된다.

원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 “만약 주택을 2채 보유하고 있다면 이중 1채만 임대주택으로 등록해도 1가구 1주택 세제 혜택을 받을 수 있다”며 “특히 8년 이상 임대할 경우 양도세 중과배제 및 종부세 합산배제를 적용받기 때문에 절세가 가능하다”고 말했다.

특히 소위 고가 1주택인 ‘똘똘한 1채’를 갖고 있는 소유자는 부부 공동명의로 전환하는 사례도 늘어날 것으로 보인다. 종부세는 세대별이 아닌 개인별로 과세하기 때문에 명의를 분산하면 그만큼 세금이 줄기 때문이다. 법무법인 다솔 서민혜 세무사는 “종부세는 인별과세이기 때문에 만약 서울 강남의 공시지가 12억원짜리 아파트를 부부가 각각 6억원씩 보유하는 공동명의로 전환하면 아예 종부세 대상에서 제외된다”고 말했다.

다만 이미 취득해 보유 중인 주택을 공동명의로 전환할 때는 취득세가 새로 발생하기 때문에 취득비용을 고려해 절세가 얼마나 될지 잘 따져봐야 한다. 특히 부부 공동명의로 전환한 날부터 장기보유 특별공제 기간을 다시 산정하는 만큼 단기간에 집을 팔 경우 양도차익에 대한 세제 감면 혜택은 종전보다 줄어든다는 점도 고려해야 한다.

한편 국토교통부에 따르면, 지난 5월 한달간 등록한 개인 임대사업자는 7625명으로 지난해 같은 달보다 51.5% 증가했다. 5월 등록한 임대주택 수도 1만8900채로 전월 대비 20.5% 늘었다. 지난달까지 등록된 누적 임대주택 수는 총 114만채에 달한다.