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대신금융그룹 계열사인 디에스한남이 시행하는 ‘나인원 한남’의 분양심사가 두 달 가까이 미뤄지고 있어 시세 비교대상인 주변 아파트가 어디냐고 물어보니 주택도시보증공사(HUG) 담당자가 한 답변이다. 자신들이 생각하는 것보다 분양가가 높아 협의가 더 필요하다면서도 주변의 범위에 대해서는 두루뭉술하게 비켜갔다.
HUG 작년 3월 아파트 고분양가 논란이 뜨거워지자 일종의 분양보증 심사 가이드라인을 내놨는데 신규아파트 분양가가 ‘주변’ 시세의 110%를 넘지 못하도록 하는 내용이 핵심이다. 현행 선분양 방식의 아파트 사업은 HUG의 분양보증을 받아야 사업을 진행할 수 있으니 무턱대고 승인을 막을 수도 없는 상황에서 고분양가가 주변 아파트 시세를 끌어올려 부동산시장을 교란하지 못하도록 나름의 기준을 세운 것이다.
겉으로 봐서는 합리적인 일 처리처럼 보인다. 문제는 디테일에 숨어 있다. 비교 대상 아파트의 범위를 결정하는 ‘인근’과 ‘지역’ 범위는 오롯이 HUG의 판단에 달렸기 때문이다. 가령 용산구에 있는 나인원의 분양가를 심사할 때도 지척인 용산구를 할지 서울이지만 분양가가 상대적으로 낮았던 성동구나 마포구를 잣대로 삼느냐에 따라 하늘과 땅 차이다.
실제 대신 측도 HUG의 가이드라인을 참고해 주변 고가주택인 ‘한남더힐’ 평균 시세(6350만원)보다 낮게 분양가를 책정해 신청했다. 그런데도 문턱을 넘지 못하고 있는 게 현실이다.
HUG는 별다른 설명 없이 “대신이 전향적으로 검토해야 한다”며 심사를 차일피일 미루고 있다. 기존 최고분양가를 기록했던 성수동의 ‘아크로 서울포레스트’(분양가 3.3㎡당 평균 4750만원)를 참고하라고 넌지시 전했다는 얘기도 들린다. 대신이 알아서 분양가를 낮춰오라는 얘기다. 책임은 피하면서도 규제권은 휘두르는 공무원들이 즐겨 쓰는 방식이다.
애가 타는 건 대신이다. 건설사업은 시간이 돈이다. 특히 수천억원이 들어간 대형 프로젝트는 계획보다 일정이 미뤄지면 손실이 눈덩이처럼 불어날 수밖에 없다. 나인원도 사업이 지연되면 하루에 늘어나는 이자만 1억8000만원 수준이다.
HUG가 서민주거안정을 위해 분양가를 누르는 게 불가피하다고 항변할 수도 있다. 하지만, 나인원은 서민들이 들어가 살 수 있는 곳이 아니다. 분양가만 수십억원대라 고액 자산가들만의 리그다. 우리나라에서 가장 비싸다는 강남구의 재건축 아파트도 나인원을 비교 잣대로 분양가를 책정할 수는 없는 노릇이다. 고가 아파트도 시장가격이 있는데, HUG가 억지로 분양가를 낮춘다면 차액은 고액자산가의 주머니로 들어가는 구조가 된다.
만약 대신이 HUG가 정한 기준을 지키지 못했다면 합리적인 설명을 하고 깔끔하게 보증을 거절하면 된다. 애매한 태도로 거액이 들어간 민간사업을 이유 없이 지연시키는 건 최악의 수다.
IB업계 관계자는 “HUG가 보증심사를 집값 안정이라는 정책목적을 위해 활용한다면 부작용이 더 클 것”이라고 비판했다.
