시장에서는 정부가 법 개정 없이 행정입법으로 할 수 있는 대책 위주로 발표하면서 현실성을 높인 점에 대해서 높이 평가하면서도 여전히 미흡한 부분이 있다는 지적이다.
◇상생임대인 혜택 1주택자 한정..다주택자 유인책도 필요
정부는 21일 관계부처 합동으로 발표한 ‘임대차 시장 안정 방안’을 통해 자발적으로 5% 이내로 임대료를 인상한 착한 집주인을 대상으로 양도세 비과세 혜택 기준인 ‘2년 이상 거주’를 인정해주기로 했다. 이어 기존에 임대개시할 때 기준시가 9억원 이하 주택을 보유한 1가구 1주택로 한정됐던 상생임대주택도 앞으로 1주택자 전환 계획이 있는 모든 다주택자를 포함하기로 했다.
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함영진 직방 빅데이터랩장은 “빠른 월세화에 대비해 월세세액공제 비율을 확대하고 갱신만료 임차인의 전세대출 지원을 강화하는 금융대책을 통해 세입자 부담을 낮추려는 전략은 단기임대차 지원정책으로 적합하다”고 평가했다.
윤지해 부동산R114 수석연구원도 “그동안 2년 거주 요건 비과세 적용받기 위해 본인 집에 거주할 필요 없는데 거주하는 경우가 많았다”면서 “이 같은 현상이 해소되면 임대차 시장에 직접적인 시장에 영향 있을 것”이라고 전망했다.
하지만 시장에서는 세제 혜택이 1주택자에 한정되면서 정책 실효성을 높이기 위해서는 다주택자에 대한 유인책도 함께 고민해야 한다는 지적도 나온다. 김인만 김인만 부동산경제연구소장은 “양도세 비과세 요건인 ‘2년 거주’를 모두 인정해준다는 것은 긍정적”이라면서 “다만 다주택자 중 1주택자로 전환할 계획이 있는 사람에게만 혜택을 준다는 것은 아쉽다. 다주택자 중 이 때문에 1주택자가 될 사람은 많지 않을 것”이라고 말했다.
◇주담대·분상제 실거주 의무 완화..전월세시장 ‘숨통’
이번 대책에서 가장 관심을 끄는 것은 양도세 비과세 요건인 ‘2년 거주 인정’을 비롯해 주택담보대출과 분양가상한제 적용 주택에 적용되는 실거주 의무의 완화이다. 기존에는 규제지역 내 주택을 구입하는데 주택담보대출을 받은 경우 6개월 내 기존 주택을 처분하고 신규 주택에 전입해야 하는데 이를 폐지했다. 기존 주택은 2년 내 처분하면 된다.
또한 분양가상한제 적용 주택 실거주 의무 기간도 최초 입주가능일 즉시 아닌 해당 주택의 양도·상속·증여 이전까지 충족하면 되는 것으로 완화됐다. 현재 분양가상한제 적용 주택의 경우 2~5년간 실거주를 해야한다.
시장에서는 이를 통해 전월세 시장에 유통 매물이 확대되는 효과를 가져올 수 있을 것으로 예상했다. 임병철 부동산R114 수석연구원은 “주담대 이용 시 전입요건을 완화하고 분상제 대상 아파트 의무거주 시점을 매도전으로 늦춰 전월세 물량 확대를 유도하는 점 또한 유통 매물을 확대하는데 일조할 것으로 예상된다”고 말했다.
하지만 이마저도 즉시 시장에 영향을 미치기는 어렵다. 주택법 개정이 필요해 이르면 내년 상반기 법 시행이 이뤄진 이후에나 가능해질 전망이다. 직방에 따르면 서울 아파트 중 현재 전매 및 실거주 규제가 있는 아파트는 12개 단지, 7693가구에 이른다. 올해 입주 예정인 아파트의 경우 4개 단지, 1892가구이다.
일각에서는 갭투자 등 투기를 조장할 우려가 있어 면밀한 시장 모니터링이 필요하다는 지적도 제기된다. 서진형 공정주택포럼 공동대표는 “분양가상한제 적용 주택의 실거주 의무 완화 방안은 새롭게 공급되는 아파트가 임대차 시장에 나올 수 있어서 긍정적이다. 또 실수요자들이 내 집을 마련하는데도 도움이 된다”면서도 “다만 투기를 조장할 수 있어서 주의가 요구된다”고 말했다.
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