토지주 3분의 2 이상 동의를 얻어 사업이 확정되면 토지주들은 시세의 평균 66%수준 가격으로 새 아파트를 얻을 수 있다. 기존에 살던 집의 가격과 면적에 따라 1+1로 새 아파트를 두 채 주고, 등기 후엔 전매제한도 풀어주겠단 정부의 추가 인센티브가 나오면서 주민들의 선택에 관심이 쏠린다.
◇용두·청량리역, 수유12구역 ‘관심’
국토부가 선정한 도심 복합개발사업 2차 후보지는 지자체가 제안한 동대문구 2곳(역세권 1곳·저층주거 1곳), 강북구 11곳(역세권 7곳·저층주거지 4곳)이다. 후보지들 모두에서 계획대로 사업이 추진되면 1만2900가구의 새 주택을 공급할 수 있다.
주거상업고밀지구로 탈바꿈할 역세권사업은 △강북 미아역 동·서측(공급가구 총 1095가구) △미아사거리역 동·북측(총 1254가구) △삼양사거리역 인근(341가구) △수유역 남측1·2(총821가구) △동대문 용두역·청량리역 인근(3200가구) 등이 선정됐다.
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2016년 1월 정비예정구역이 해제된 이 곳은 용두역과 청량리역, 제기동역까지 3개 역세권역에 포함돼 교통망이 좋지만 사업을 추진하려는 이들이 없어 장기간 개발이 정체되고 노후화가 빨라지고 있다. 국토부는 이 지역이 동북권 교통허브 역할을 수행할 수 있도록 도심형 주거공간 및 상업·문화·업무기능이 집약된 복합시설로 조성한단 복안이다.
주택공급활성화지구로 지정될 저층주거지로는 △강북구 옛 수유12구역(2696가구) △송중동 주민센터 인근(922가구) △옛 미아16구역(544가구) △삼양역 북측(588가구) △동대문 청량리동 주민센터 인근(1390가구) 등이 선정됐다.
옛 수유12구역은 면적이 10만1048㎡로, 1차 후보지에 포함된 은평구의 옛 증산4구역(16만6022㎡)과 영등포구 옛 신길15구역(10만6094㎡) 다음으로 넓다. 공급가구 수로는 증산4구역(4139가구) 다음으로 많다. 국토부는 2012년 8월에 정비예정구역에서 해제된 이 곳을 공공개발을 통해 도로 등 기반시설을 정비하고 지역개방형 문화·체육·생활SOC를 공급해 강북구의 새 주거지역으로 조성한단 구상이다.
◇등기 후 전매가능 ‘추가 당근책’…지역선 “현금청산이 문제”
국토부가 후보지 13곳의 사업효과를 분석해보니 공공개발 시엔 민간 정비사업 때보다 용적률이 평균 56%포인트 올라 구역별 공급가구 수도 약 251가구(34%) 증가하는 것으로 나타났다. 공급물량 증가에 따른 사업성 개선으로 토지주는 시세의 평균 66.3% 수준으로 아파트 입주권을 받게 돼, 분담금은 기존사업 대비 약 41.7% 줄어들고 수익률은 평균 28.2%포인트 오른다는 게 국토부 계산이다.
여기에 정부는 파격적인 인센티브를 추가로 제시했다. 우선공급 대상인 토지주엔 등기 후엔 전매제한을 풀어주고 실거주 의무도 부과하지 않는다. 토지 등 소유자의 선호에 따라 85㎡를 초과하는 중대형 평형을 공급하고, 종전자산가액 또는 종전주택의 주거전용면적의 범위에서 1+1(60㎡ 이하)로 주택을 두 채 준다. 2월5일 이후 상속과 이혼으로 인한 권리변동이 발생하는 경우에도 우선공급권을 부여할 수 있도록 예외사유도 둘 방침이다.
송승현 도시와경제 대표는 “오세훈 서울시장 취임 후에 규제완화 기대감이 번지고 있는 민간 재건축·재개발로 물량을 뺏기지 않겠다는 의도로 보인다”면서 “토지주들이 민감하게 반응하는 ‘1+1’이나 전매를 허용하는 건 긍정적 조치지만 주민 동의율을 채울 수 있을지는 여전히 의문”이라고 했다.
이날 후보지로 선정된 지역들은 ‘시큰둥’한 분위기다. 강북구 수유동의 A공인중개사무소 관계자는 “역세권사업은 역에서 멀리 사는 사람들이야 환영해도 가까운 곳 주민들은 다가구, 빌라 등이 전월세도 잘 나가서 굳이 반기지 않는다”고 했다. 동대문구 청량리역 인근 B공인중개사무소 관계자는 “공공개발을 하면 현금청산 문제도 있고 매매의 불편함이 생긴다고 썩 좋아하는 편이 아니다”라며 “재산권 행사에 제약을 받는다고 생각해 공공개발을 별로 원치 않는다”고 말했다.
한편 정부는 주민설명회 등을 거쳐 토지주 10% 동의요건을 우선 확보하는 후보지는 7월부터 예정지구로 지정하고 1년 이내에 3분의 2 이상이 동의하면 지구 지정으로 사업 추진을 확정한다. 앞서 지난달 발표한 1차 후보지 21곳 가운데 은평구 증산4구역과 수색14구역, 도봉구 쌍문동(덕성여대 인근) 등 3곳은 10% 이상 동의를 받아 예정지구 지정 요건을 채웠다.
