초과이익 환수제 본격 시행…재건축발 '공급 가뭄' 우려

[이데일리 권소현 기자] 올해 서울 재건축·재개발에 따른 일반분양 물량이 작년 수준으로 공급되면서 분양시장 열기도 이어질 것으로 보인다. 하지만 올해 재건축 초과이익 환수제 시행으로 재건축 추진 속도가 지연되면 2020년부터는 ‘공급 절벽’이 올 수 있다는 우려가 나온다.

4일 부동산인포에 따르면 올해 서울 재건축·재개발 등 주택정비사업으로 총 1만4844가구가 일반분양된다. 이는 지난해에 비해 0.4% 늘어난 수준이다. 여기에 조합원분을 포함하면 전년 대비 12% 증가한 4만495가구가 공급된다.

노후 공동주택을 헐고 새로 짓는 재건축 일반분양 물량은 7086가구이며, 주거환경이 낙후된 지역에 주택을 신축하는 재개발 일반분양 물량은 7758가구다.

올해 재건축 물량은 전년 대비 5.3% 늘어 전체 정비사업 일반분양 물량에서 차지하는 비중이 작년 45.5%에서 올해 47.7%로 확대된다. 반면 재개발 물량은 3.8% 줄어 비중도 54.5%에서 52.3%로 떨어진다.

하지만 점차 재건축 물량이 줄면서 서울지역 신규 아파트 공급은 재개발 의존도가 높아질 것으로 보인다. 올해 1월부터 재건축 초과이익 환수제가 시행되면서 재건축사업이 주춤할 수밖에 없기 때문이다.

이달 2일까지 관리처분인가를 신청하지 못한 재건축 추진 단지에서는 재건축사업으로 1인당 평균 3000만원의 이익을 얻을 경우 초과금액의 50%를 부담금으로 내야 한다. 이를 피하고자 작년 말 서울 강남권 재건축 단지들이 관리처분 총회를 잇달아 열고 관리처분인가를 신청했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “이미 관리처분인가를 받은 재건축 단지들이 적지 않아 앞으로 1~2년 정도는 재건축 일반물량이 급감하지 않을 것”이라면서도 “올해 재건축 초과이익 환수제가 부활하면서 재건축 사업 속도는 전반적으로 지연될 가능성이 크고 층고 제한 등 규제가 강한 상황이라 재건축 일반분양은 감소할 수밖에 없다”고 말했다.

이 때문에 2020년부터는 서울지역 신규 주택 공급 가뭄이 빗어질 것이란 전망이 많다. 재개발 물량에 기대를 걸기도 쉽지 않다. 기반시설 설치 등과 관련한 시공 분담금이 필요하다 보니 사업성이 있는 사업장 위주로 주택정비사업 시장이 양극화할 것이란 전망이다. 한강 주변이나 고급 주거지 인근이 아니면 사업성이 높지 않아 주민들이 분담금을 내면서까지 재개발에 나설 이유 없고, 그만큼 공급도 제한적일 것으로 보인다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “전반적으로 집값 상승이 이어지면 재개발 사업에 탄력이 붙겠지만 투기과열지구에서는 5년 내 재당첨 제한 등의 규제가 있어 예전만큼 수요가 폭발적으로 늘지 않을 것”이라며 “지난 3년간 재개발 시장이 좋았기 때문에 그때 추진했던 사업의 일반분양 물량이 있긴 해도 내년과 내후년까지 공급이 이어질지는 미지수”라고 말했다.