9억 넘는 상가주택도 '양도세 폭탄'…투자수요 꺾이나

수도권 한 신도시 내 점포겸용 주택이 들어서있다. 사진=네이버 거리뷰

[이데일리 경계영 기자] 9억원이 넘는 상가주택 보유자들이 세 폭탄을 맞게 됐다. 현재 상가주택 등 겸용주택은 주택 면적이 더 넓으면 전체를 주택으로 간주하지만 2022년부터는 주택과 이외 부분을 분리해 양도세를 부과하기 때문이다. 상가 부분의 경우 장기보유특별공제(장특공제) 혜택이 주택보다 적어 세 부담이 많게는 10배까지도 늘어날 전망이다. 거주하는 동시에 상가 임대소득까지 올릴 수 있어 인기를 끌던 상가주택 몸값이 예전만 못할 수 있다는 전망이 나온다.

◇상가주택 양도세 ‘합리화’

기획재정부가 25일 발표한 세법 개정안에 따르면 2022년 1월1일 이후 양도하는 실거래가 9억원이 넘는 겸용주택은 주택과 주택 외 부분을 분리해 양도소득액을 계산한다. 겸용주택은 하나의 건물이 주택 부분과 상가를 비롯한 상가 외 주택 부분으로 구성된 주택을 말한다.

현재는 주택 연면적이 주택 이외 부분 연면적보다 넓으면 겸용주택 전체를 주택으로 봤다. 하지만 세법이 바뀌면 2022년부터는 주택 부분만 주택으로 간주한다. 주택과 주택 외 일반 부동산에 적용되는 장특공제 비율 자체가 다르다. 1가구 1주택자는 15년 보유하면 최고 80%까지 장특공제를 받을 수 있다. 반면 상가는 15년 보유해도 장특공제 최고 한도가 30%에 그친다.

장욱 KB국민은행 WM스타자문단 세무전문위원은 “그간 상가주택 보유자는 똑같은 면적의 상가와 주택을 따로 보유했을 때보다 세제상 이점이 있어 상가주택을 보유하려는 수요가 있었지만 이제 비과세 기회가 사라지는 것”이라고 말했다.

이데일리가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장(세무사)의 도움을 받아 시뮬레이션을 한 결과 세금 부담이 큰 폭으로 높아졌다. A씨가 연면적이 상가 80㎡·주택 81㎡짜리인 상가주택 한 채를 15년 이상 보유했고 전체 양도가액 14억원, 취득가액 4억원이라고 가정하면 내야 하는 양도세는 지방소득세 포함 1246만원이다. 하지만 2022년 1월1일 이후에 팔면 상가와 상가 부수토지에 한해 1주택자 비과세와 장특공제 80%를 받을 수 없어 1억2500만원으로 양도세가 10배 정도 늘어난다.

실거래가 9억원 초과라는 단서가 붙긴 하지만 상가주택이나 수도권 신도시 내 점포겸용 용지에 지어진 주택 등이 대상이 될 것으로 보인다. 기재부 관계자는 “실거래가 9억원 넘는 고가 상가주택은 2017년 통계로 봤을 때 1만가구 정도”라고 추정했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “최근 5년 새 은퇴를 전후한 중장년층이 강남권 상가주택 대출을 포함해 구입하는 사례가 늘면서 이들 집값도 상당히 올랐지만 이제 상가주택 투자 수요가 꺾일 가능성이 커졌다”며 “같은 다가구주택이라면 상가점포 있는 주택이 더 비쌌지만 이제 매력이 떨어질 것”이라고 내다봤다.

자료=기획재정부

아울러 기재부는 비과세되는 1가구 1주택의 부수토지 범위도 조정했다. 도시지역은 주택정착면적의 5배였지만 수도권에 한해 이를 3배로 축소했다. 수도권 외 도시지역은 5배로 그대로 유지된다.

당초 수도권 도시지역 내 주택에 달린 토지 5배까지 비과세됐지만 이제 3배 이상인 토지는 과세하겠다는 얘기다. 도시지역은 ‘국토계획법’상 주거·상업지역·공업·녹지지역으로 구분된다. 기재부는 부동산 시장 현황과 지역산업 위축 우려 등을 고려해 수도권 도시지역에 한정해 부수토지 범위를 조정했다고 설명했다. 다만 수도권 단독주택 대부분은 주택에 딸린 토지 면적이 주택정착면적 대비 3배를 넘지 않아 대상자가 소수에 그칠 것이라는 분석이다.

◇등록 임대사업자 세액감면 축소…임대소득 과세 강화

이번 세법 개정안에선 소유주가 여러 명인 공유주택에서 지분이 적더라도 해당 주택의 임대소득이 연 600만원(월 50만원)을 넘거나, 기준시가가 9억원 이상이면서 주택 공유지분을 30% 초과했다면 주택 수에 포함하기로 했다.

우병탁 세무팀장은 “1월 세법 시행령 개정 당시 종합부동산세(종부세) 세율을 적용할 때 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 간주하는 등 지분으로 주택을 보유했을 때의 이점을 없앤 것과 맥락을 같이한다”고 판단했다. 앞서 정부는 종부세 세율을 적용할 때 지분 소유도 주택을 소유한 것으로 보되, 상속으로 공동 소유한 주택에 한해 △지분율이 20% 이하이고 △지분의 상당 공시가격이 3억원 이하인 경우에만 주택 수에서 제외하기로 했다.

그는 이어 “지분으로 주택을 보유했을 때의 이점이 없어졌다”며 “3명이 주택을 공동 상속받았다가 종부세에 임대소득세 부담까지 커진 만큼 이를 정리하려는 움직임이 나올 수 있다”고 부연했다.

이뿐 아니라 등록 임대사업자의 세액 감면 혜택을 축소하는 방안도 담겼다. 전용 85㎡·6억원 이하인 소형주택 임대사업자는 세제 혜택을 그대로 받긴 하지만 세액 감면 수준은 4년 임대 시 현행 30%에서 20%로, 8년 임대 시 75%에서 50%로 각각 축소된다.

1채에 거주하고 나머지 1채를 보증금 5억원에 월세 100만원에 8년짜리 임대주택으로 등록했다면 분리과세 기준 당초 임대소득세로 2만8000원을 냈지만 개정 후 5만6000원을 내야 한다. 4년 임대주택이라면 7만8000원에서 9만원으로 세 부담이 는다.

다만 이번 세법개정안엔 대통령 직속 재정개혁특별위원회가 권고한 고가 1주택 보유자에 대한 장특공제 혜택 축소는 반영되지 않았다. 김병규 기재부 세제실장은 “1가구 1주택 보유자에게 미치는 영향이 크고 대체수요를 제약한다는 비판도 일부 있어 좀더 검토하기로 했다”고 설명했다.