도심권역(CBD)과 강남권역(GBD) 공실률은 상승했지만, 여의도권역(YBD)에서 ‘앵커원’과 ‘원센티널’의 대형 공실이 해소됨에 따라 전체 공실률은 하락했다.
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임대료의 경우 주요 3대 권역 모두 물가상승률을 웃도는 상승폭을 보였다. YBD의 임대료 인상폭이 5.7%로 가장 두드러졌다. 리모델링을 마친 자산의 임대료 인상분이 반영된 영향이다. CBD, GBD 임대료는 전년 동기 대비 각각 3.6%, 3.7% 올랐다.
올해 공급된 프라임 오피스로는 지난 1월 CBD에 준공된 업무시설 ‘프로젝트 107’과 준공 예정인 사옥형 오피스 ‘KT 광화문 웨스트’가 있다.
공급은 제한적이지만, 공실률이 상승할 가능성이 높다. 국내외 경제에 어려움이 발생해 주요 권역 외 이전 또는 임차 수요 둔화가 나타나서다. 이에 따라 임대인들은 임차인에게 다양한 인센티브를 제공해 실질 임대료 부담을 낮추면서 임차인 확보에 나설 것으로 보인다.
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주요 거래 사례로는 5805억원에 손바뀜한 CBD의 남산스퀘어가 있다. 남산스퀘어는 연면적 7만2252㎡ 규모 오피스 자산이다. 매수자인 HDC자산운용은 리모델링을 통한 업무시설 증축 등 경쟁력 제고를 계획하고 있다. 이밖에도 CBD의 크리스탈스퀘어, GBD의 강남파이낸스플라자 등 거래가 올해 1분기에 마무리됐다.
렌트프리 등 임차인 인센티브를 감안한 실질 임대료 기준 서울 프라임 오피스 캡레이트(예상 수익률)는 4% 초반대로 추청된다. GBD의 경우 임대수익 상승 여력 및 전략적 투자자의 적극적 참여로 3% 중후반 수준에서 거래가 이뤄지고 있다.
이번 리포트를 발행한 세빌스코리아 리서치 앤 컨설턴시 본부의 홍지은 전무는 “최근 오피스 매물이 급증했지만 실수요 기반의 사옥 수요자 및 전략적 투자자를 중심으로 선별적 거래들이 이뤄지고 있다”며 “국민연금, 우정사업본부 등 국내 부동산 투자 블라인드 펀드 설정에 따라 유동성이 확대되면서 안정적 코어 자산에 대한 재무적 투자도 활발해질 것”이라고 전망했다.
