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웰스가이드는 인공지능(AI) 기반 금융 핀테크 기업으로, 그간 STO 상품에 꾸준히 관심을 갖고, 규제 샌드박스를 신청해왔다. 엔버스는 토큰증권 발행 인프라를 개발하는 블록체인 전문기업이다. 웰스가이드가 금융 구조를 설계하고, 엔버스가 기술을 지원하는 구조다.
양사가 구상 중인 상품은 투자자에게 모은 돈으로 세입자의 전세보증금을 돌려주고, 이후 월세로 전환해 나오는 임대수익을 투자자에게 배분하는 구조다. 투자자가 건물을 나눠 소유하는 게 아니라 임대사업 자체에 투자하는 ‘사업형 투자계약증권’이다. 웰스가이드는 작년 초 해당 사업과 관련한 특허를 확보해뒀다.
배 대표는 “다가구주택은 태생적으로 주거용이 아니라 임대용으로 봐야 한다”며 “임대사업으로 보고, 제3자가 자금과 데이터를 투명하게 관리하면 집주인과 세입자도 각자의 고충을 풀 수 있다”고 설명했다.
배 대표가 다가구주택에 주목한 건 금융의 사각지대라고 봤기 때문이다. 다가구주택에는 1인 가구나 신혼부부가 많이 살고, 아직 전세 비중이 높다. 집주인은 전세를 월세로 돌려 노후자금 등 안정적인 수입을 얻으려 하지만, 보증금을 돌려줄 자금을 마련하기가 쉽지 않다. 그는 “전세금을 못 돌려주면 결국 경매로 갈 수밖에 없다”고 말했다. 세입자도 불안하기는 마찬가지다. 한 세입자가 먼저 보증금을 빼서 나가면 남은 세입자의 불안은 더 커지기 때문이다.
배 대표가 처음부터 다가구주택을 염두에 둔 것은 아니었다. 배 대표는 과거 고가주택을 가진 고령층이 집을 유동화할 수 있는 모델을 구상하고, 샌드박스를 신청했다. 주택담보 대출을 받은 집주인이 은행에 집을 팔면(sales) 그 차액으로 은행 대출금을 갚고 대신 소유권을 갖게 된 신탁회사에 임차료(lease back)를 내며 일정기간 거주하는 해외의 세일 앤드 리스백(sale & lease back)을 토큰 방식으로 구현하는 구상이었다. 하지만 주거용 주택은 대출 규제를 우회할 수 있다는 이유로 받아들여지지 않았다.
다만 해당 구조는 사업형 투자계약증권으로 아직 선례가 많지 않다는 한계가 있다. 금융위원회는 지난 9월 토큰증권 정책방향을 발표하면서 사업형 투자계약증권은 발행인 도산 시 도산절연이 어려워 위험도가 크다고 평가했다. 또한 현재까지 발행된 사례가 없기에 별도 연구용역으로 추가 검토해 연말께 연구 결과를 발표한다고 밝힌 바 있다.
이런 문제점을 보완하기 위해 배 대표가 구상 중인 사업 구조는 집주인이 건물과 돈을 혼자 쥐지 못하게 하는 게 역할을 분담해뒀다. 먼저, 건물은 신탁회사로 넘긴다. 집주인이나 발행사가 파산해도 사업 자산이 영향을 받지 않도록 분리(도산절연)하기 위해서다. 월세 등 자금 집행도 집주인이 아니라 에스크로를 거쳐 신탁회사가 맡는다. 발행인은 부동산 중개·임대관리 네트워크를 가진 프롭테크 기업이 맡아 임대차 계약과 공실, 월세 수납 정보를 관리한다. 계좌는 증권사가, 장부는 예탁결제원이 관리한다.
배 대표는 “임대인이 마음대로 팔거나 하지 못하도록 제한하는 구조”라며 “각 주체가 역할을 하면서 감시하는 구조인 셈”이라고 말했다. 수익은 기본적으로 월세에서 나오지만, 재개발·재건축으로 건물을 팔게 되면 매각 이익 일부를 투자자도 나눠 갖는 구조도 구상하고 있다.
2018년 엔버스를 창업해 8년 넘게 토큰증권 업계를 지켜본 소 대표는 영화, 탄소배출권, 태양광 발전 등 다양한 사업의 상품화를 논의해 왔지만 실제 발행으로 이어진 사례는 없다고 말했다. 그중 발행 준비가 상당 부분 진행된 사업이 태양광이다. 엔버스는 태양광 발전 사업을 직접 개발하고 이를 기초로 토큰증권 발행을 준비해 왔다. 소 대표는 “태양광은 눈에 보이는 실체가 있고 현금흐름이 매달 균일하게 나온다”며 “구조가 명확하고, 리스크 염려가 적다 보니 발행하려는 업체가 많다”고 말했다.
이처럼 현금흐름이 뚜렷한 사업도 규모가 작으면 발행 비용이 부담이 된다. 소 대표는 “증권사 입장에서는 토큰증권 발행 비용이 일반 기업공개(IPO)와 똑같다”며 “예탁결제원이 요구하는 내용이 같아 같은 인력이 똑같이 붙어야 한다”고 말했다. 1000억원 규모 사업이든 30억원 규모 사업이든 발행에 드는 고정비가 같아 증권사들이 대형 프로젝트를 선호한다는 설명이다. 그는 “블록체인이 기술적으로 뒷받침하는 만큼 증권사의 관리·확인 비용은 줄어든다”며 “발행 비용에 대해서도 정부 가이드라인이 필요하다”고 말했다.
비용을 줄이려면 블록체인을 증권사의 관리·확인 업무에 활용할 수 있어야 한다는 게 소 대표의 시각이다. 그는 국내 분산원장 운영 방식에서는 기술 기업이 맡을 수 있는 역할이 제한적이라고 봤다. 금융당국은 투자자 보호를 위해 참여 기관만 접근할 수 있는 프라이빗 블록체인 방식을 택했다. 해외에서는 누구나 접근할 수 있는 퍼블릭 블록체인을 활용해 다른 서비스와의 연계를 넓히는 것과는 다른 양상이다.
소 대표는 예탁결제원이 모든 분산원장에 노드로 참여하는 요건도 기술 기업의 재량을 좁힐 수 있다고 봤다. 예탁결제원의 노드 참여는 발행 총량을 관리하고 중복 발행을 막기 위한 장치다. 그는 “이 요건 아래에서는 발행 기업이 새로운 알고리즘을 도입하려 해도 기술 기업이 이를 지원하는 데 제약이 있을 수 있다”고 지적했다.
