[종부세 인상] 가장 센 보유세 개편안 채택.. 갭투자 어려워진다

[이데일리 권소현 기자] 보유세 개편 최종 권고안이 공정시장가액 비율을 연 5%포인트씩 인상하고 세율도 올리는 안으로 결정되면서 고가주택 보유자·다주택자들은 세금 폭탄을 맞게 됐다. 최종안은 지난달 재정개혁특위가 공개한 4개 대안 중에서 가장 강도가 높다는 평가를 받았던 안이다.

여기에 소형주택에 대한 임대소득 과세 특례 폐지와 기본공제 축소 등의 내용도 담겨 있어 전세 끼고 주택 매수한 갭투자자의 세 부담도 늘어날 전망이다. 동시에 임대주택 등록은 더욱 활성화될 것으로 보인다.

다만, 최종안이 지난달 보유세 개편안 대안이 나왔을 때부터 유력한 방안으로 꼽혔고 3주택 이상 보유자에 대한 중과세 방안은 결국 빠지면서 생각보다는 강도가 약하다는 반응이 나온다.

◇대안 중 가장 강력한 방안 권고…3주택자 중과는 빠져

3일 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회(재정특위)는 제2차 전체회의를 열고 보유세 인상 최종 권고안을 확정해 정부에 제출했다.

재정특위가 지난달 내놓은 4가지 대안 중에 공정시장가액비율과 세율을 동시에 높이는 3안을 채택했다. 주택에 대한 종합부동산세(종부세)를 결정할 때 주택 공시가격을 합산한 금액에서 6억원(1가구 1주택은 9억원)을 빼고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구하는데, 재정특위는 현재 80%인 공정시장가액비율을 연 5%포인트씩 단계적으로 인상할 것을 권고했다. 대안에서 제시했던 연간 인상률 2~10%포인트 중에서 중간 수준으로 정했다.

또 주택분 세율은 과표 6억원 초과 구간에 대해 6~12억원, 12~50억원, 50~94억원, 94억원 초과 구간으로 나눠 구간에 따라 0.05~0.5%포인트 인상하도록 했다.

종합합산토지분 세율은 15억원 이하, 15~45억원 이하, 45억원 초과 구간별로 0.25~1%포인트 올리고 별도합산토지분 세율은 전 과표구간에 걸쳐 일률적으로 0.2%포인트 인상할 것을 권했다. 별도합산토지분 세율은 대안에서 제시했던 현행 유지, 0.1%포인트, 0.2%포인트 인상안 중에 가장 높은 수준을 택한 것이다.

3주택 이상 보유자에 대한 종부세 중과 내용이 담길 것으로 전망됐지만 이번 권고안에서는 다주택자 세 부담 강화 방안을 검토하라는 정도에 그쳤다.

공정시장가액 비율을 연 5%포인트 높이면 다주택자의 경우 종부세 부담이 최대 22% 높아지는데다 고가주택일 수록 주택분 세율도 올라가 고가주택 두 채를 보유할 경우 보유세 부담이 30% 가량 늘어나게 된다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “고가 1주택자에 대한 차별적 혜택 논란을 차단하기 위해 다주택자와 1주택자 모두 공정시장가액비율과 종부세율을 인상한 것이 특징”이라며 “비싼 주택이라도 일반적인 고가주택과 ‘그들만의 리그’인 초고가주택 간의 차별적 세 부담으로 중산층 실거주 1주택자를 보호하려 노력한 흔적이 보인다”고 말했다.

재정개혁특별위원회

◇고가주택 보유자 타격…임대주택 등록·증여 늘어날 듯

이번 권고안을 적용할 경우 과세표준 12억원 이하 주택을 한 채만 보유하고 있다면 세 부담이 크지 않은 반면 12억원이 넘는 고가주택 보유자, 다주택자의 세 부담은 상대적으로 더 크다. 따라서 고가주택이 몰려 있는 강남권 거래시장은 위축이 불가피할 것으로 보인다. 다만 자산가들이 보유세 부담 때문에 보유주택 정리에 본격 나설 것으로 보기는 어렵다는 시각이 많다.

안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 “과세표준 12억~50억원대 주택 소유자들의 보유세가 26% 정도 늘어나기 때문에 이 가격대 아파트가 많은 강남이 직접적으로 영향을 받을 것”이라면서도 “강남 소유자들의 보유세 부담 능력을 감안할 때 지속적으로 집값에 의미 있는 영향을 미치기에는 역부족”이라고 말했다.

이미 양도세 중과로 인해 다주택자의 퇴로가 막힌 상황이어서 주택 처분보다는 임대주택 등록이나 증여 등이 늘어날 것이란 전망이 나온다. 특히 주택 임대소득 분리과세 적용시 400만원 기본공제를 임대등록사업자에게만 적용하는 방안이 권고안에 담겨 임대주택 등록 유인이 커졌다.

전세 끼고 소액으로 집을 사서 시세 차익을 누리는 갭투자가 쉽지 않아질 것이라는 분석도 나온다. 재정특위가 그동안 간주임대료(전세보증금을 은행에 넣었을 경우 발생할 것으로 예상되는 이자소득) 산정 시 기준시가 3억원 이하면서 전용 60㎡ 이하 주택의 보증금을 과세 대상에서 제외하던 소형주택 과세특례제도를 예정대로 올해 일몰하거나 축소하라고 권했기 때문이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “전세 놓고 있던 3주택자 소형 저가주택 혜택이 올해로 일몰되면 갭투자는 어려워질 것”이라며 “소형주택은 임대사업자 신고를 하는 것이 절세에 유리해지는 구조가 된다”고 말했다.

주택 투자에 대한 관심이 상가나 꼬마빌딩 등 수익형 부동산으로 옮겨갈 것으로 보는 시각도 있다. 이번 권고안에 금융소득 종합과세기준을 현행 2000만원에서 1000만원으로 인하하라는 내용이 있어 금융자산에서 벗어나 부동산시장으로 유입되는 부동자금이 늘어날 것이란 전망이다.

박원갑 전문위원은 “종부세 부담이 크지 않은 꼬마빌딩과 상가 등으로 관심을 돌리는 투자자가 많을 것”이라며 “별도합산토지의 세율은 올랐지만 종부세 과세 기준인 공시지가 80억원에는 변동이 없기 때문”이라고 설명했다.