"지속가능 공공임대주택 위해 임대료 인상해야"

[이데일리 이승현 기자] 서울시 SH공사가 공공임대주택의 방향 전환에 나선다. 지금까지 공공임대주택이 소수의 저소득층에게 많은 혜택을 주는 구조를 가지고 있었다면 앞으로는 혜택을 줄이는 대신 다수 사람들에게 혜택이 돌아가게 하겠다는 것이다.

또 공공임대주택 사업이 지속 가능할 수 있도록 임대사업자인 SH공사의 부담을 줄이는 방향으로 임대료 체계 개편도 추진할 예정이다.

대표적으로 공공임대주택의 임대료를 올리고, 장기전세주택도 일부 보증금을 월세로 전환하는 방안이 검토되고 있다.

10일 서울 정동 프란치스코 교육회관 410호에서 SH도시연구소 주최로 열린 ‘지속가능한 공공임대주택 운영 방안’ 정책토론회에서 김윤중 SH도시연구소 수석연구원은 이같은 내용을 골자로 한 ‘서울시 공공임대주택의 임대료 현황과 개선 방안’을 발표했다.

△서울시 SH공사가 지속가능한 공공임대주택 제도 개선에 나선다. 10일 서울 정동 프란치스코 교육회관에서 SH도시연구소 주최로 열린 ‘지속가능한 공공임대주택 운영 방안’ 정책토론회에서 패널들이 발표를 하고 있다.

◇임대료 미인상으로 SH공사 3년간 임대사업 손실 6800억

김 연구원은 현재 공공임대주택 정책의 문제점을 나열했다. △저조한 입주자 순환으로 입주자와 비입자주간 주거복지 형평성 문제 △입주민 고령화 및 고립화, 입주민의 다양성 부재 △임대주택 운영 손실 증가 △임대유형별 임대료 부담 격차 △공급 시기에 따른 임대료 차이 증가 등이다.

구체적으로 보면 공공임대주택 거주자의 거주기간이 평균 10년 이상으로 장기화 되다 보니 기존 입주자에게 혜택이 집중되는 문제가 발생하고 있다.

영구임대(10%), 공공 및 국민임대(26%), 재개발임대(37%), 장기전세주택(68%) 등 임대유형에 따라 임대료 부담률에 차이가 났다.

또 언제 공급된 주택인지에 따라 임대료 차이가 증가하는 것도 문제로 지적됐다.

예를 들어 공공임대의 경우 지난해를 기준으로 2005년 공급된 주택은 호당 평균 임대료(전환보증금 기준)가 6595만원이었으나 지난해 공급된 주택은 8785만원으로 1890만원 차이가 났다. 같은 유형의 임대주택이라도 최근 공급된 임대주택의 임대료가 높았다. 이는 과거 공급된 임대주택의 임대료가 제대로 오르지 않아 나타난 현상이라는 분석이다.

문제는 이같은 임대료 미인상이 임대사업자인 SH공사의 부담으로 고스란히 전가되고 있다는 점이다. 이로 인해 SH는 최근 3년간 약 6800억원의 임대사업 손실을 입었다.

◇“매년 5%씩 임대료 인상 가능하도록 규정 개선해야”

김 연구원은 “임대사업자에게 부담이 전가되는 구조에서는 공공임대주택이 지속성을 갖기 어렵다”며 “임대료 조정 등을 통해 임대사업자의 부담을 덜고 보다 많은 저소득층이 혜택을 받을 수 있도록 해야 한다”고 주장했다.

임대료의 경우 물가상승률 또는 임대료의 5% 범위 내에서 매년 임대료 인상이 가능하도록 규정을 개선해야 한다는 것이다.

2016~2030년까지 연 5% 인상 시뮬레이션 결과를 보면 시세평균 대비 39→58%까지 임대료율이 올라가게 된다.

주택유형별로는 영구임대가 10→14%, 공공임대는 26→39%, 국민임대는 55→81%로 임대료 부담이 커진다.

김 연구원은 “임대료가 소폭 상승하는 측면은 있지만 소득대비 임대료 비율이 30% 이하로 여전히 민간임대에 비해 낮은 수준”이라고 설명했다.

또 저소득 가구의 임대료 부담 완화를 위해선 △분할납부제도 △계층별, 유형별 임대료 조정률 차등화 △일자리 지원 등 경제적 자립 등의 지원 제도 도입도 검토 중이다.

지난 2006년 도입된 장기전세주택의 경우에는 본격적인 수선주기가 다가옴에 따라 수선비용 충당을 위해 재계약 시 보증금 상승분을 월세로 전환하는 방안도 논의되고 있다.

현재 장기전세주택의 평균 보증금인 1억6000만원에서 보증금을 5% 올릴 경우 올라가는 800만원을 월세로 전환(전환율 4% 적용)해 약 2만6700원씩 월세로 내도록 하는 방안이다.

김 연구원은 “SH공사 내부적으로 이번 개선 방향에 대해 충분히 검토하고 의견을 수렴해 지속가능한 공공임대주택 운영 방안을 마련하도록 하겠다”고 말했다.