최근 서울시가 재개발활성화 대책을 내놓자 시장의 관심이 뜨겁다. 앞서 오세훈 서울시장은 △주거정비지수제 폐지 △공공기획을 통한 구역지정 기간단축 및 지원 △주민동의율 간소화 및 명확화 △재개발해제구역 신규지정 활성화 △제2종(7층) 일반주거지역 규제완화 △매년 재개발구역 공모 추진 등 6가지 재개발 규제완화 대책을 내놨다.
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김 소장은 이번 규제완화책의 핵심으로 ‘주거정비지수제’를 꼽았다.
그는 “주거정비지수제를 통과하기 위해서는 평가점수 70점 이상이어야 하고 이를 충족시키려면 주거지역 노후도가 연면적의 60%는 돼야 하는데 주변에 신축빌라 한두 채만 있어도 노후도를 만족시키기 어려웠다”며 “정비지수제가 도입된 2015년 이후에는 정비구역으로 지정된 사례가 단 한건도 없었다”고 했다.
김 소장은 “주거정비지수제가 폐지되면 많은 곳이 재개발구역으로 지정될 가능성이 있다”면서도 “다만 정비지수제가 폐지된다고 해도 노후도(동수) 3분의 2 이상, 구역면적 1만㎡ 이상 등 법적요건은 충족해야 하기 때문에 ‘묻지마 투자’는 절대해선 안된다”고 강조했다.
김 소장은 “노후도는 겉보기로 ‘낙후된 느낌이 있다’로만 판단해서는 안된다. 철근콘크리트 건축물은 30년차 이상, 기와조 벽돌조 등 그 외 건축물은 20년차 이상 돼야 노후도를 충족한 것으로 본다”며 “신축빌라 난립한 곳은 개발 가능성이 거의 없다”고 했다.
김 소장은 투자 유의점으로 노후도 체크가 꼭 필요하다고 했다. 그는 “저층주거지 해제구역 총 316개소 중 주택정비가 필요한 지역이 170여 개소가 있는데 이 중에서도 신축빌라가 지어지다 보면 노후도를 충족 못 시키는 경우가 발생한다”며 “현장답사를 통해 신축빌라가 얼마나 지어지는 지 확인할 필요가 있다”고 했다.
김 소장은 마지막으로 “재개발 투자는 지금투자해도 완공까지 15년~20년이 걸리는 사업이다”며 “섣부른 투자보다는 초보자라면 조합설립 이후 투자를 추천하고 선투자에 나서겠다면 노후도 체크가 꼭 필요하다”고 조언했다.
김제경 소장은…
△KB금융지주 경영연구소 부동산 자문위원 △투미부동산 카페·투미TV 유튜브 채널 운영 △GS자이 등 부동산 칼럼 기고
※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.
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촬영·편집= 이솔지 PD
