업계에 따르면 공무원연금공단은 이달 30일 서울 강남구 일원동 개포8단지 공무원아파트를 통째로 매각 공고할 예정이다. 개포8단지는 한전 부지(7만9342㎡)와 비슷한 7만 1946.8㎡ 면적에 12층, 10개 동 규모의 공무원 임대 전용 아파트 1680가구가 들어서 있다. 공단 관계자는 “내년 말까지 아파트를 비우고 2017년 중순쯤 낙찰받은 업체에 부지 소유권을 넘길 계획”이라고 말했다.
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현재로선 이 자리에 2000가구 이상 신축 주거 단지를 개발할 가능성이 가장 크다. 개포8단지가 들어선 땅이 용도지역상 제3종 일반주거지역에 속해서다. 최고 35층 높이에 어림잡아 공급면적 기준 112㎡(34평)형 아파트 1475채를 지을 수 있는 규모다. 공원·도로 등 공공시설 기부채납이 없는 허용 용적률(건물의 전체 바닥 면적 대비 땅 면적 비율) 230%를 적용한 경우다.
사업성도 높다는 평가가 많다. 예컨대 전체 건물 바닥 면적 16만 5478㎡를 1군 건설사 평균 시공 원가인 3.3㎡당 700만원(설계·지상 및 지하층 시공·금융비용 등 포함, 철거비 제외)에 건설해 3.3㎡당 3500만원에 분양한다고 가정하자. 분양 이익금만 1조 4041억원으로, 공단이 제시한 최저 입찰가(1조 1908억원)보다 2000억원 넘게 남는 장사다. 1조 3000억원에 낙찰받아도 개발 이윤이 8% 정도는 된다는 이야기다. 이남수 신한금융투자 투자자문부 팀장은 “인근 대치동에서 입주를 앞둔 ‘래미안 대치 청실’ 아파트값이 3.3㎡당 4000만원까지 올랐는데 이곳도 충분히 비슷한 가격을 받을 수 있을 것”이라며 “개포8단지 도로 건너편에서 통합 재건축을 추진 중인 개포 5~7단지 수주전에서도 유리한 위치를 선점할 수 있다는 것도 장점”이라고 말했다.
삼성물산(000830)·현대건설(000720)·대우건설(047040)·GS건설(006360) 등 자체 아파트 브랜드를 가진 대형 건설사들도 사업성 검토에 착수하는 등 눈독을 들이고 있다. 한 대형 건설사 관계자는 “사업 규모가 커서 단독 입찰 참여보다는 컨소시엄을 만드는 것을 검토 중”이라고 말했다. 또 다른 건설사 관계자는 “지금 미리 입찰에 참여하겠다고 밝히면 경쟁사도 가격을 높여 괜히 낙찰가만 비싸질 수 있으므로 입조심을 하고 있다”고 귀띔했다.
서울시의 개발 인허가 여부도 관심사다. 서울시는 앞서 공단 측에 총 2370가구 규모의 8·9단지 임대주택 물량을 부지 매각 및 개발 후에도 유지해 달라고 전달했다. 이에 따라 공단도 8단지 옆 기존 690가구로 이뤄진 개포9단지 공무원아파트를 약 2000가구 규모의 순수 임대주택 단지로 자체 재건축해 사용하기로 했다. 따라서 지금으로선 개포8단지의 임대주택 건설 의무 등 사업성을 낮추는 인허가 리스크가 없는 상태다. 다만 서울시 관계자는 “인근 개포주공 1~4단지와 시영아파트가 비슷한 시기에 줄줄이 주민 이주를 해 개포8단지에도 이주 수요를 분산해 달라고 주문했다”고 말했다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “개포8단지 개발이 대규모 재건축 사업이 추진 중인 개포지구에 시너지 효과를 낳을 수 있을 것”이라며 “다만 과도한 경쟁으로 인한 고가 낙찰이 이뤄져 사업이 지연되거나, 향후 한꺼번에 입주 물량이 쏟아져 2008년 잠실처럼 세입자를 구하지 못해 애를 먹는 ‘역(逆)전세난’ 이 불거질 수도 있다”고 말했다.
