"남은 건 서울·수도권 뿐"…3개월 만에 규제지역 확 푼 배경은

[이데일리 하지나 박종화 기자] 정부가 3개월 만에 부동산 규제지역 대폭 완화에 나선 것은 경기 침체 속 시장 정상화가 시급하다는 판단에 따른 것으로 풀이된다. 최근 전례 없는 `거래 절벽`과 속출하는 미분양 등 부동산 시장이 급속도로 얼어붙으면서 일부에선 `경착륙` 우려까지 내비치고 있다. 다만 이번 조치가 지방에 집중된 만큼, 전체 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 전망이 우세하다.

21일 오후 인천시 연수구 송도국제도시에 고층 아파트 건물들이 우뚝 솟아 있다. 국토교통부는 이달 26일부터 세종시와 인천 연수·남동·서구 등 4곳을 `투기과열지구`에서 해제할 방침이라고 밝혔다. (사진=연합뉴스)

◇국토부 “실수요자 정상적 거래 위해 규제지역 완화”

국토교통부는 21일 올해 제3차 주거정책심의위원회(주정심) 및 제61차 부동산가격안정심의위원회(부동심)를 열어 `투기과열지구 및 조정대상지역 조정안`을 심의 의결했다. 심의 결과 세종을 제외한 지방 전 지역을 비롯해 경기 동두천, 양주, 파주, 평택, 안성 등 수도권 일부 접경 지역이 조정대상지역에서 모두 해제했다. 비수도권을 대상으로 `핀셋` 규제 완화에 나설 것이란 시장의 예상을 뛰어넘는 조치다.

앞서 원희룡 국토부 장관은 집값이 여전히 높은 수준이라는 점을 지적하며, 하향 안정세가 상당 기간 지속될 필요가 있다고 강조한 바 있다. 지난 6월 윤석열 정부 출범 후 처음 열린 `주정심`에서도 대구, 대전, 창원, 경산 등 지방 17개 지역에 대해서만 규제지역을 해제하는 등 소폭 조정에 그쳤다. 하지 석달 만에 지방 전역에 걸쳐 규제지역을 모두 해제한 것이다.

정부가 서둘러 완화 조치에 나선 것은 최근 집값 하락세가 심상치 않기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 지난 8월 전국 집값은 전월 대비 0.29%나 떨어졌다. 7월 하락폭 0.08%의 3.6배에 이르는 것으로 2009년 1월(-0.55%) 이후 13년 7개월 만의 최대 낙폭이다. 사실상 2008년 글로벌 금융위기 이후 가장 큰 폭의 하락세다.

이번 규제 완화는 실수요자들의 정상적인 거래 활동을 위한 차원이라는 점을 강조했다. 국토부 관계자는 “현재 주택시장 상황은 일부 전문가들이 우려하는 것처럼 경착륙 단계는 아니라고 생각한다”면서도 “이번에 규제지역을 조정하는 것은 소위 말하는 `거래 활성화`라든지 인위적인 `경기 부양`하고는 전혀 거리가 멀다”고 강조했다. 그러면서 “최근 오랜 기간 거래량 감축 등을 고려했을 때 실수요자들의 정상적인 주택 거래까지 막아서는 안 되겠다는 측면에서 규제 지역 조정을 한 것”이라고 덧붙였다.

규제지역에서 해제되면 우선 대출 한도가 늘어난다. 조정대상지역에서 주택담보대출비율(LTV)은 9억원 이하일 경우 50%, 9억원 초과일 경우 30%로 제한되지만 비규제 지역에선 집값의 최대 70%까지 주택담보대출을 받을 수 있다.

그래픽=문승용 기자.

◇추가 해제 가능성도...시장 영향은 미미할 듯

지난 6월 대구 등 일부 규제지역 해제 이후 이상 과열 현상이 발생하지 않았다는 점도 정부의 과감한 결단을 이끌어낸 배경으로 꼽힌다. 대구의 경우 조정대상지역 해제에도 불구하고 하락세가 이어지고 있다. 지난 8월 대구 아파트 매매가격 지수 변동률은 -0.91%로 세종(-1.26%), 인천(-0.96%)에 이어 세 번째로 하락 폭이 컸다.

시장 상황에 따라서 규제지역 추가 해제 가능성은 열어뒀다. 이번에 제외된 서울 등 수도권 지역 모두 규제지역 해제를 위한 정량 요건을 모두 충족한 것으로 전해진다. 다만 서울 및 인접 지역의 경우 아직 주택 가격이 높고 하락 전환 기간도 길지 않아 추가 점검하리고 결정했다.

국토부 관계자는 “주택 시장 여건과 국내 거시경제 여건에 따라 종합적으로 고려해서 규제지역 지정·해제는 탄력적으로 검토할 계획”이라면서 “현행 규정상 반기별로 개최되는 법적 요건을 충족했지만, 필요하다면 추가로 개최할 수도 있다”고 말했다.

하지만 이번 조치가 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보인다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “이번 규제지역 해제로 공급 과잉 우려가 있거나 향후 차익 기대가 제한적인 곳, 대출 이자부담이 커 매각을 원하는 이들이 집을 팔 출구와 퇴로는 마련될 것으로 기대된다”면서도 “조정대상지역 해제가 수도권보다 지방에 집중된 데다 매매가 상승이 정체된 상황 속 높은 주택담보대출 이자 부담을 고려치 않고 주택을 구입하기는 쉽지 않다”고 내다봤다.

정보현 NH WM마스터즈 부동산 전문위원은 “실수요자가 풍부한 경기 평택·파주, 부산 해운대·수영구 등 일부 지역에서는 거래가 늘어날 가능성이 있으나, 시장 전체의 심리가 회복되기는 역부족일 것”이라면서 “남은 규제 지역인 서울 및 수도권의 해제 속도를 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.