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경기도 의정부시에 있는 아일랜드캐슬은 시행사인 유니온브릿지홀딩스가 한국자산신탁에 시행과 관리를 맡기는 개발신탁 방식으로 진행된 사업으로 롯데건설이 시공했다.
2006년 7월 착공에 들어가 호텔과 콘도, 워터파크 등의 시설을 갖춰 2008년 분양을 시작했으나 글로벌 금융위기로 인한 분양시장 위축으로 미분양이 속출했고 복잡한 채권·채무 탓에 문을 열지 못했다.
2009년 11월 준공허가를 받았지만 시공사가 공사대금을 받지 못해 유치권을 설정한 후 7년 동안 주인이 없었다. 그러던 중 2011년 아일랜드캐슬 내 휴게음식점 용도의 단층 건축물이 경매로 나왔고 2013년 3월 사업시설 유지관리 업체 코스모스에게 소유권이 넘어갔다.
호텔과 콘도, 워터파크 등 건축물의 경우 2016년 12월 경매(6회째)를 통해 어퍼스트리트인베스트먼트가 감정가 6분의 1 수준인 441억1000만원에 최종 낙찰받았다.
계약 당시 어퍼스트리트인베스트먼트는 롯데건설과 ‘유치권 포기 및 양도 확약서’의 제목으로 롯데건설이 행사하고 있는 유치권 대상 부동산에 휴게음식점 용도의 단층 건축물을 포함하는 내용을 넣었다.
계약 체결 후 어퍼스트리트인베스트먼트는 휴게음식점 용도의 단층 건축물 외벽 주위에 칸막이를 설치한 후 건물을 점유했다. 하지만 코스모스는 2018년 어퍼스트리트인베스트먼트를 상대로 소유권에 기한 방해배제로서 칸막이 철거 등에 관한 소송을 제기했다.
이에 대해 어퍼스트리트인베스트먼트는 롯데건설의 아일랜드캐슬 공사대금 가운데 502억8700만원을 지급해 롯데건설이 가지는 도급사에 대한 공사대금 채권을 대위변제했다며, 휴게음식점 용도의 단층 건축물 점유에 있어서 코스모스의 인도 등 청구에 응할 수 없다고 항변했다.
결국 코스모스와 어퍼스트리트인베스트먼트는 소송을 벌였고, 의정부지방법원은 “롯데건설이 2011년 경매절차의 압류 효력 발생일 전에 유치권 행사의 일환으로 휴게음식점 용도의 단층 건축물을 점유했다고 인정할 수 없다”며 코스모스의 청구를 인용했다.
2심에서도 어퍼스트리트인베스트먼트의 항소를 기각했고, 대법원에서는 상고를 심리불속행으로 기각했다.
이에 아일랜드캐슬 계약과 관련해 어퍼스트리트인베스트먼트가 롯데건설에 지급한 502억8700만원이 부당 이득이라며 소를 제기했고, 재판부는 어퍼스트리트인베스트먼트의 손을 들어줬다.
재판부는 “롯데건설이 유치권을 가지고 있지 않다고 판단될 경우 어퍼스트리트인베스트먼트가 경매를 통한 매각대금 외 공사대금 채무를 변제할 의무가 없고, 매각대금보다 공사대금 채무가 다액인 점을 고려하면 더욱 그러하다”고 판단했다.
또 “유치권이 존재하지 않으면 워터파크 중간 부분 휴게음식점 용도의 단층 건축물을 이용하지 못하는 문제가 발생, 원고가 이러한 위험을 감수하면서 계약을 체결했을 것으로 보이지도 않는다”며 “이 사건 계약은 체결 당시부터 법률상 또는 사실상 실현이 불가능한 상태였으므로 원시적인 불능으로서 무효라고 보는 것이 타당하다”고 판시했다.
