[압구정PB 재테크 톡]혼인에 따른 일시적 2주택자의 양도세 줄이기

[이충한 SC제일은행 압구정센터 부장] 작년 회사를 그만두고 올 초 식당을 개업한 이혼남 김씨(45)는 최근 노씨와(40) 곧 재혼한다. 김씨는 인천 연수동에 2017년에 2억원을 주고 매입한 아파트에, 노씨는 중계동에 2011년에 3억원에 매입한 아파트에 거주하고 있었기에 결혼하면서 1가구 2주택이 됐다. 현재 연수동 아파트는 3억원에, 중계동 아파트는 4억원에 거래되고 있다. 부부는 결혼하면 1가구 2주택이 되어 아파트 1채를 팔려고 하는데 어느 집을 먼저 파는게 좋을지 궁금하다.

김씨는 노씨와 재혼하면서 1가구 2주택이 됐다. 현행 양도세법에서 비과세 혜택을 주고 있는 것은 1가구 1주택자다. 1가구가 양도일 현재 국내에 하나의 주택만을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 2년 이상이고, 양도가액이 9억원 이하이면 양도세가 과세되지 않는다. 다만 작년 8.2부동산 대책 이후에 조정대상 지역, 투기지역, 투기과열지구에 취득한 주택의 경우에는 보유기간 뿐만 아니라 2년 이상 거주 조건까지 만족해야 양도세가 비과세가 된다. 인천 연수동은 해당지역이 아니니 거주조건이 필요 없지만 서울은 전지역이 투기과열지구에 해당하므로 노씨의 중계동 아파트는 2년 이상 거주했어야 양도세 비과세 혜택이 있다.

그러나 예외적으로 1가구 1주택이 아니더라도 비과세를 받을 수 있는 경우가 있다. 위 사례처럼 결혼으로 1가구 2주택자가 된 경우다. 이 때는 혼인한 날로부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택에 대해서는 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

이 때 어느 주택을 먼저 파는지에 따라 세금 혜택이 달라질 수 있다. 김씨와 노씨가 각각 아파트를 팔 때 예상 세액을 산출해보자.



1. 김씨가 소유하는 인천 아파트를 먼저 판다면

인천 아파트 양도가액은 3억원으로 9억원 이하이다. 하지만 보유기간이 2년이 채 안되었기에 양도차액 1억원은 과세된다. 필요경비가 없다고 가정하고 보유기간 3년이상인 토지나 건물에 대해 적용해주는 장기보유특별공제 대상이 아니므로 해당 건 양도소득금액은 1억원이다. 기본공제 250만원을 제한 양도소득과세표준은 9750만원이고 여기에 세율 35%가 적용되므로 산출세액은 1922만5000원이다.

2. 노씨가 소유하는 중계동 아파트를 먼저 판다면

중계동 아파트 양도가액은 4억원으로 9억원 이하이다. 보유기간과 거주조건 2년도 모두 넘겼다. 양도차액은 마찬가지로 1억원이지만 이 경우는 혼인으로 인한 일시적 2주택 예외조건에 해당이 되어 비과세된다.

따라서 부부는 노씨의 아파트를 5년 이내에 먼저 양도하는 것이 세금적으로 약 1억9200만원을 절세할 수 있어 훨씬 유리하다. 그 후 1가구 1주택이 된 상태에서 나중에 인천 연수동 아파트를 양도한다면 그 역시 비과세 혜택을 받을 수 있는 것이다.

참고로 양도가액이 9억원 이상인 1가구 1주택 고가주택일 때는 다음과 같이 양도가액 9억원에 상당하는 양도차익은 과세하지 않는다. 산식을 보면 [전체양도차익*(양도가액-9억원)/양도가액]이다. 이 경우에도 보유기간에 따라 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받을 수 있어 세금은 더 줄어들 수 있다. 현행 세법하에서 똘똘한 주택 1채만 남기는 것이 유리하다.