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조합입장에선 재건축사업의 일반분양 물량을 분양가 상한제 적용하지 않고 처분할 수 있는 방법인 만큼, 대우건설의 제안에 반색하는 분위기다. 다만 아직 시공사 선정 전인데다, ‘재건축 리츠 사업’ 방식이 가능하려면 서울시의 인가를 받아야 해 실현 가능할지는 아직 미지수다.
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대우건설은 지난해 12월 설립한 리츠AFC(투게더투자운용)를 통한 ‘재건축 리츠 사업’을 본격적으로 시행한다고 16일 밝혔다. 재건축 리츠는 재건축 사업의 일반분양분을 리츠가 사들여 임대주택으로 운영하는 방식이다. 이후 운영기간 종료되면 일반에 매각할 수 있다.
먼저 조합은 일반분양분을 감정평가 금액을 기준으로 리츠에 현물 출자하게 되고, 이를 주식으로 돌려받는다. 조합은 운영 기간 중 발생하는 임대 수익 등의 추가적인 수익도 누릴 수 있다. 또 해당 리츠는 일반인에게 공모할 수 있다.
이후 일정 기간 임대 운영을 마친 뒤 분양가 상한제 적용없이 조합이 원하는 분양가(시세 수준)로 임의 분양까지 할 수 있다는 게 회사 측 설명이다.
대우건설 관계자는 “재건축 리츠는 조합이 공급하는 주택을 합리적인 가격으로 평가받을 수 있을 뿐 아니라, 일반인 누구나 재건축 아파트에 간접투자할 수 있는 기회를 가질 수 있다”며 “임대주택 공급 확대 효과뿐 아니라 국토부의 간접투자를 활용한 부동산 시장 안정화 기조에도 부합하는 사업 모델이다”고 말했다.
반포1단지 3주구 조합원들은 대우건설의 리츠 사업 도입을 반기는 모습이다. 한 조합원은 “분양가 상한제가 가장 큰 걸림돌이었는데 대우건설이 제안한 리츠 방식은 조합원 뿐만 아니라 일반인들에게도 투자할 수 있는 기회를 주는 것 같아 환영한다”면서도 “구체적인 리츠 운용 방법과 현실화 등을 조합원들과 건설사가 논의할 예정”이라고 말했다.
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다만 반포1단지 3주구에 재건축 사업장에 리츠 사업을 적용하기 위해서는 서울시의 인가를 받아야 한다. 그러나 서울시가 부정적입장이어서 인가를 내줄지는 불투명하다. 앞서 서울시는 서초구 반포동 신반포3차·경남 아파트(원베일리) 일반 분양물량을 임대사업자에 통매각하는 방법에 대해 반대한 바 있다. 원베일리조합은 지난해 임대업체에 일반분양분 364가구를 8000억원에 매각하려 했다.
국토부 관계자는 “표면적으로 봤을 때 일반 분양 물량을 매각한다는 방식은 ‘통매각’과 비슷하다”며 “앞서 통매각을 반대한 바 있는 서울시가 ‘재건축 리츠 사업’을 찬성할 지는 미지수”라고 말했다.
서울시 관계자도“일반 분양을 기다려온 청약자들의 기대감을 저버릴 수 있는 사업 방식”이라며 “원베일리의 통매각을 반대하는 것과 같은 이유로 재건축 리츠 사업도 신중하게 검토해야할 것”이라고 말했다.
대우건설 관계자는 이에 대해 “통매각은 조합원들의 이익만을 위한 사업 방식으로 기업에 일반분양물량을 파는 방식”이라며 “리츠 사업은 전형적인 투자 사업으로 일반인들에게 수익이 돌아가는 구조”라고 말했다. 그러면서 “이미 법 검토를 끝낸 상황인 만큼 사업 진행에 어려움은 없을 것으로 보인다”고 덧붙였다.
박병태 한국리츠협회 사무국장은 “리츠 사업은 이미 건설 투자 시장에서 활성화된 사업이라 절차적으로 ‘재건축 리츠 사업’을 진행하는 데 무리가 없어 보인다”면서도 “다만 분양가 상한제 등을 피하자는 의도로 비춰질 경우 국토부와 서울시의 반대에 부딪힐 가능성도 있다”고 말했다.
대우건설의 재건축 리츠 사업이 가능할 경우 반포1단지 시공권 수주 가능성이 클 것으로 보인다. 또 재건축 사업의 일반분양 분 리츠 매각이 일반화할 가능성도 높다. 익명을 요구한 대형 건설사 관계자는 “재건축 경쟁이 치열해지면서 다양한 전략을 통해 수익 극대화를 고민하고 있다”며 “분양가 상한제를 피할 수 있을 뿐 아니라 조합원들의 호응이 큰 ‘재건축 리츠’ 사업이 활성화할 유인이 크다”고 분석했다.
