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23일 업계에 따르면 국토부는 조만간 ‘공공택지를 활용한 역세권 콤팩트시티(다양한 기능을 고밀도로 밀집시켜 개발한 도시) 개발 방안 수립 연구 용역’을 발주할 계획이다. 공공택지 내 수도권 광역급행철도(GTX) 등 역세권을 고밀·복합개발할 방안을 찾기 위해서다. 이들 역세권을 입지규제최소구역(주거와 상업, 업무 등 다양한 기능을 갖춘 복합용도구역) 등으로 지정해 개발 규제 특례를 주겠다는 게 국토부 구상이다.
눈에 띄는 건 개발 범위다. 국토부는 앞으로 조성할 신규 택지뿐 아니라 기존에 기존 공공택지도 지구계획 등을 고쳐 고밀개발하는 방안을 검토하기로 했다. 3기 신도시(남양주 왕숙, 하남 교산 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장, 광명·시흥)가 대표적이다.
국토부 관계자는 “3기 신도시 중에서 아직 착공을 한 곳이 없다 보니 지구계획을 조정할 수 있는 부지들이 있다. 그래서 콤팩트시티를 적용할 수 있을지 검토하는 것”이라고 했다.
3기 신도시 고밀 개발은 그간 주택 공급 대책이 발표될 때마다 ‘히든카드’로 꼽혀왔다. 1·2기 신도시보다 주거 밀도가 낮게 설계됐기 때문이다. 3기 신도시 지구별 용적률은 약 190~200%인데 1기 신도시(평균 198%)와 비교해 비슷하거나 낮은 수준이다. 수도권 공공택지 내 아파트 용적률이 220%까지 허용된다는 점을 생각하면 용적률 상향 여지가 남아 있다. 지구 전체에서 주거용지가 차지하는 비중도 25%밖에 안 된다.
문재인 정부 때부터 용적률 상향 등이 검토됐던 배경이다. 국토부는 2020년에도 3기 신도시 등 공공택지 주거 밀도를 높여 원래 계획보다 2만가구 물량을 추가 확보했다.
개발업계 관계자는 “주거 문제를 해결하겠다고 신도시를 개발하는데 주거밀도가 너무 낮다. 반대로 지구계획대로 상업·업무시설을 개발하면 공실이 넘쳐날 것”이라고 했다. 그는 “국토부에서도 이런 문제점을 잘 알고 대응책을 마련할 것”이라고 덧붙였다.
학계에 따르면 3기 신도시 용적률을 높이고 업무·상업용지 일부를 주거 용지로 전환하면 10만호 이상을 추가 공급할 수 있다. 임기 중 주택 250만호 이상을 공급하기 위해 택지를 끌어모으는 윤석열 정부로선 ‘단비’ 같은 물량이다.
특히 윤 대통령 주택 공약 중 핵심인 청년 원가주택(건설원가 수준으로 분양한 후 시세 차익 일부는 공공과 공유하는 주택), 역세권 첫집(역세권에 공공주택을 지어 토지를 뺀 건물만 분양하는 주택) 공급을 위해서도 3기 신도시 역세권 고밀 개발이 필수적이다. 환경영향평가 등을 거쳐야 하는 신규 택지 발굴과 달리 지구계획만 바꾸면 된다는 점도 3기 신도시 고밀개발의 장점이다.
국토부 측은 “주택 정책 일환에서 이번 용역도 250만호 공급 계획과 맞춰서 진행될 것”이라고 했다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “현실적으로 3기 신도시보다 서울에 가까운 곳에서 택지를 확보하기가 쉽지 않다”고 말했다.
◇“주거 비율 과다하게 높이면 베드타운 우려”
고밀개발에 따른 과제도 뚜렷하다. 주거 기능을 강화하다 보면 다른 기능이 약화하기 쉽다. ‘베드타운’이란 비판을 받은 앞선 신도시와 차별화하기 위해 ‘자족 기능 강화’를 3기 신도시 차별점으로 내세운 당초 도시계획 구상이 퇴색할 수 있다. 고밀 개발을 통해 주택 공급량을 늘리되 상업·업무 등 다양한 기능을 갖춘 제대로 된 콤팩트시티를 구축해야 한다고 전문가들이 조언하는 이유다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “과다하게 주거 비율을 높이면 자족도시를 지향하겠다는 개발 콘셉트가 희석될 수 있다”고 지적했다. 전영수 한양대 국제학대학원 교수는 “베드타운을 만드는 게 아니라 정주 환경을 강화하는 게 신도시 건설에서 굉장히 중요하다”며 “같은 고밀도 개발이라도 주거만이 아니라 상업과 업무, 유희 등 다양한 기능을 갖춘 정주 기반을 구축해야 한다”고 조언했다.
재개발·재건축 등 도심 주택 공급을 단기간에 늘리기 어려운 상황에서 정부가 우회로로 돌아가려한다는 지적도 있다. 국토부는 부동산 시장에 미칠 영향을 우려해 정비사업 심의 간소화, 재건축 안전진단 기준 완화 등 도심 정비사업 규제 완화를 미뤄두고 있다.
김인만 김인만부동산경제연구소장은 “현실적으로 주택을 대량 공급하려면 도심 정비보다 공공택지 물량을 늘릴 수밖에 없다”면서도 “도심 외곽에 있는 신도시는 도심 주택보다 집값 조정기에 취약할뿐더러 고밀 개발하면 주거 질(質)이 떨어질 우려가 있다”고 말했다.
