◇ 뉴욕, 공실률 5% 미만 빌딩 전체 40% 차지
9일 금융투자업계 및 미국·유럽 상업용부동산 데이터 업체 코스타그룹에 따르면 미국 내 오피스 평균 공실률은 1년 전보다 상승했지만 빌딩별로 편차가 존재한다.
미국 주요 도시의 오피스 평균 오피스 공실률은 지난 2분기 기준 17.5%로, 작년 2분기 15.5%보다 2%포인트(p) 높아졌다. 뉴욕 맨하탄 오피스의 평균 공실률은 지난 2분기 기준 15%까지 올랐다.
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지난 2010년 이후 준공된 신축 빌딩의 경우 공실률 낮은 건물의 비중이 더 높다. 공실률 5% 미만 빌딩은 전체의 54%로 절반 이상이며, 공실률 20% 미만 빌딩은 전체의 79%에 이른다.
신축이어도 공실이 장기화된 빌딩은 선호 권역이 아닌 곳에 위치한 경우다. 작년 준공된 노스 맨하탄(할렘)에 있는 테이스티 랩스는 공실률이 91%에 이른다. 첼시에 있는 모건 노스 포스탈 퍼실리티는 공실률 48%다.
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미드타운 맨하탄의 임대료는 미드타운 사우스, 다운타운 대비 높았다. 특히 미드타운 내에서도 임대료가 높은 지역은 △파크 애비뉴 △메디슨 5번 애비뉴 △허드슨야드다.
맨하탄 내 임대료 1위인 빌딩은 올해 준공된 ‘425 파크 애비뉴’이다. 이어 △지난 2020년 준공된 ‘원 밴더빌트’ △2019년 준공된 ‘30 허드슨 야드’가 뒤를 잇는다.
구축 빌딩임에도 리노베이션이 진행되고, 센트럴파크에 근접한 △매디슨 애비뉴 △5번 애비뉴 △파크 애비뉴 인근 자산들은 스퀘어피트(sqft) 당 100달러가 넘는 임대료를 유지하고 있다. 1sqft는 0.028㎡, 0.092평에 해당한다.
◇ 10~15년 장기 임대차 진행…“시장 회복 예상”
특히 초우량 오피스들이 준공됨에 따라 건물 조건(스펙)에 따른 임대료 편차가 확대되고 있다. 지난 2020~2022년 신축된 자산의 임대료는 연평균 4% 오른 반면 구축 자산의 임대료는 연평균 1% 상승했다.
또한 신축 빌딩은 1년 전 같은 기간보다 42% 높은 금액에 임대료 계약이 체결됐다. 구축 빌딩 임대료가 전년 동기대비 2% 하락한 것과 대비된다.
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연간 기준 공급량은 18만5785㎡(약 5만6199평)를 하회해, 과거 10년 평균치인 32만5125㎡(약 9만8349평)를 밑돈다. 특히 대형 공급으로 예정된 빌딩 중 △JP모건 본사 △137 배릭 스트리트(월트디즈니 컴퍼니)는 사옥으로 사용되는 만큼 향후 임대 가능한 신축은 감소할 전망이다.
이밖에도 최근 1년간 맨하탄에서 체결된 임대차 계약의 6%는 신축 빌딩 계약이었다. 면적기준으로 볼 때 전체의 13%를 차지하는 등 대형 계약 중심으로 이뤄졌다.
특히 매물로 나오기 어려운 신축 ‘트로피 자산’의 경우 스퀘어피트(sqft) 당 200달러가 넘는 초고가 임대 사례가 나왔다. △50 허드슨 야드(작년 준공) △원 밴더빌트 애비뉴(2020년 준공) 등 등에서다.
이처럼 미국 오피스 시장도 국내와 마찬가지로 ‘빈익빈 부익부’ 현상이 나타나기 때문에, 미국 오피스 시장이 전반적으로 높은 공실률과 임대료 하락을 겪고 있다는 인식은 과도하다는 분석이다.
금융투자업계 관계자는 “공실이 발생하는 미국 내 오피스 빌딩의 대다수는 1980~1990년대 등 과거에 지어진 경우”라며 “다만 최근에는 우량 오피스에 대한 수요가 높아지고 있어서 이를 선별적으로 투자할 경우 위험도가 낮다”고 말했다.
이어 “지난 2021년에는 시장 불확실성이 높아서 임대차 기간이 5년 등 단기인 경우가 많았다”며 “하지만 이제는 임차인들이 높은 임대료에도 10~15년 장기 임대차 계약을 진행하고 있는데 이는 향후 시장이 회복될 것으로 예상한다는 뜻”이라고 덧붙였다.
