이마트 성수동 본점 개발, 첫 삽 뜬다…본PF 전환 '아직'

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 성동구 성수동2가에 있는 옛 이마트 성수동 본점부지 개발사업이 이달 첫 삽을 뜬다. 이곳은 오는 2027년 하반기 ‘크래프톤 본점’으로 쓰일 복합 건물로 탈바꿈하게 된다. 다만 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환은 아직 미정이다.

크래프톤은 성수동에 이마트 성수점을 비롯한 다수 건물 및 부지를 사들였다. 이들 건물들도 2027년 상반기 오피스 준공을 목표로 하고 있다. 완성되면 성수동에 ‘크래프톤 클러스터’가 형성된다.

◇ 이마트 성수점, 이달 착공…대출 150억, 6월 만기

2일 성동구청 및 금융투자업계에 따르면 서울 성동구 성수동2가에 있는 옛 이마트 성수동 본점부지 개발사업이 이달 착공에 나선다. 성동구청에서 착공신고 서류를 처리한 상태며, 지하 층을 해체하면서 본공사에 들어가게 된다.

이마트 성수점 부지 전경 (사진=김성수 기자)

이 사업은 서울 성동구 성수동2가 333-16번지 일원에 지하 8층~지상 17층 규모 오피스 및 판매시설 등을 신축하는 사업이다. 삼성물산이 시공사로 참여하며, 이달 말까지 기존 건축물 해체공사를 진행한다.

앞서 크래프톤은 지난 2021년 11월 미래에셋자산운용과 손잡고 이마트 성수점 토지 및 건물을 1조2200억원에 사들였다. 크래프톤·미래에셋 컨소시엄은 2027년까지 이곳에 크래프톤 본점으로 쓰일 복합건물을 개발할 예정이다.

이 사업을 맡을 부동산 펀드로 ‘미래에셋맵스일반사모부동산투자신탁66호’가 설정됐다. 현재까지 받은 대출금은 총 7760억원이다.

앞서 신한은행(미래에셋맵스일반사모부동산투자신탁66호의 신탁업자)은 7210억원 대출약정을 체결했었다. 지난 2022년 1월 원금 7000억원 대출을 받은 데 이어 작년 7월 추가로 원금 210억원 대출을 받은 것. 7210억원 대출은 △선순위 6500억원 △중순위 500억원 △후순위 210억원으로 나뉜다.

그리고 신한은행은 지난 1월 18일 체결한 추가대출약정서에 따라 특수목적회사(SPC) 인베스트성수제일차를 비롯한 최후순위 대주단으로부터 550억원 대출을 추가로 받았다. 이로써 총 대출금은 7760억원이 됐다.

이 중 인베스트성수제일차가 빌려준 금액은 150억원이다. 해당 대출의 만기일은 오는 6월 19일이다. 원금을 만기에 일시 상환하는 조건이지만, 조기상환이 가능하다.

인베스트성수제일차는 이 대출채권을 기초자산으로 자산유동화단기사채(ABSTB)를 발행했다. 이 ABSTB는 제5회차까지 차환발행될 경우 오는 6월 19일 만기도래한다.

이 유동화거래의 주관회사, 유동성·신용공여기관, 자산관리자는 한화투자증권이다. 인베스트성수제일차는 한화투자증권과 대출채권 매입확약 및 자금보충에 관한 계약서를 체결했다.

이에 따라 한화투자증권은 인베스트성수제일차의 자산관리계좌잔액이 유동화증권 원리금을 지급하기에 부족한 경우 △인베스트성수제일차로부터 기초자산을 매입하거나 △인베스트성수제일차에 자금보충(대여)하거나 △인베스트성수제일차가 발행하는 사모사채를 150억원 한도에서 인수할 의무가 있다.

당초에는 지난달(3월)경 2조원 규모 본PF를 받아서 기존에 받은 대출(브릿지론)을 상환할 계획이었다. 다만 아직 본PF 전환은 미정이다.

크래프톤 신사옥 예정지 조감도 (자료=데이비드 치퍼필드 아키텍처 홈페이지 캡처)

◇ ‘크래프톤 본점’ 2027년 하반기 준공…인근 건물도

크래프톤은 향후 성수동 사옥이 준공되면 본점 소재지를 이곳으로 옮길 계획이다.

현재는 서울 강남구 역삼동 센터필드와 서초동 마제스타시티 타워1, 경기 성남시 분당구 판교 그레이츠 판교(구 크래프톤 타워), 대치동 라이징윙스(크래프톤 100% 종속회사) 등에 인력이 분산돼 있다.

그러나 오는 2027년 하반기 ‘성수동 클러스터’가 형성되면 크래프톤 인력들이 이 지역에 한데 모이게 된다. 이마트 성수점 부지에 들어설 복합건물의 설계는 유명 건축가인 데이비드 치퍼필드가 맡는다.

데이비드 치퍼필드 아키텍처 홈페이지에 조감도도 공개돼 있다. 데이비드 치퍼필드는 ‘건축계 노벨상’으로 불리는 프리츠커상 수상자로, 서울 용산 아모레퍼시픽 사옥을 디자인했다.

또한 크래프톤이 이마트 성수점 인근에 사들인 일부 건물들은 오는 2027년 상반기 오피스 준공을 목표로 하고 있다.

크래프톤은 작년 12월 5일 성수동 메가박스 본사 건물인 ‘메가박스 스퀘어’를 2435억원에 매입했다. 업무 거점을 확보하고 임차 비용을 절감하기 위해서다.

해당 건물은 서울 성동구 왕십리로 50 일대 위치해 있다. 수인분당선 서울숲역에서 걸어서 4분 걸리며 지하 5층~지상 8층, 연면적 2만4388.35㎡ 규모다. 지상 3~7층에는 메가박스 성수점이 입점해있다.

메가박스 스퀘어 전경 (사진=네이버맵 캡처)

이 건물은 매도자인 중앙멀티플렉스개발이 세일앤리스백 조건으로 팔았기 때문에 크래프톤이 바로 사용하지는 않는다.

중앙멀티플렉스개발은 중앙그룹 계열사로 비주거용 건물 임대업을 영위하고 있다. 2년 임대차 기간이 끝나면 크래프톤이 오피스로 리모델링해서 사용할 계획이다.

이밖에 △성수동2가 279-12번지 동흥빌딩 토지 및 건물(2020년 10월 356억원) △성수동2가 276-2번지 대륭공장 토지 및 건물(2020년 11월 650억원) △성수동2가 276-9번지 토지 및 건물(2020년 12월 176억8400만원) △성수동2가 322-6번지, 269-69번지 토지 및 건물(2023년 2월 640억원) 등도 있다.

업계 관계자는 “크래프톤이 성수동 다수 건물들을 개발하는 목적은 각 스튜디오와 자회사에 분산됐던 인력들을 성수동이라는 물리적 공간에 한데 모이게 해서 ‘클러스터’를 형성하는 것”이라며 “이로써 시너지가 발생하는 효과도 노리고 있다”고 말했다.