도심복합사업 청사진 나왔지만…분담금·분양가 변수는 여전(종합)

[이데일리 황현규 기자] 2·4대책의 핵심으로 꼽히는 도심공공주택 복합사업의 추정 분담금과 분양가가 처음으로 나왔다. 1호 사업지로 꼽히는 서울 은평구 증산4구역의 분담금은 가구 당 약 9000만원으로 추정되고 일반분양가는 전용 59㎡기준 약 5억 8000만원으로 예상된다. 그러나 업계에서는 분담금이 더 줄어들고 일반 분양가가 더 오를 수 있다는 분석이 나온다.

노형욱 국토교통부 장관이 30일 서울 은평구 증산4구역을 방문, 도심 공공주택복합사업 후보지를 둘러보고 있다. 왼쪽은 더불어민주당 박주민 의원. (사진=연합뉴스 제공)

◇용적률 인센티브로 사업성 확보…처음 나온 분담금·분양가

한국토지주택공사(LH)는 28일 도심공공주택 복합사업 후보지 ‘증산4구역’을 대상으로 한 2차 주민설명회를 개최, 이같이 발표했다.

이날 LH에 따르면 도심공공주택을 시행하면 가구 당 약 9000만원의 분담금이 부과된다. 민간 개발을 할 때 2억 3000만원의 분담금이 드는 것과 비교해 1억 4000만원 가량 줄어든다.

분담금을 줄일 수 있는 이유는 용적률 인센티브 때문이다. 민간 개발을 할 때 받을 수 있는 최대 용적률은 247%에 불과한데 공공개발을 할 시 295%까지 높일 수 있다. 현재 이 구역의 평균 용적률은 188%다. 또 기부채납 비율도 23%에서 17%로 6%포인트 감소한다.

아울러 용적률이 커지면서 가구수도 늘어난다. 민간 개발할 때 3412가구 조성이 가능하지만, 도심복합사업을 진행하면 4112가구로 늘어난다. 이 중 공공분양은 1646가구, 공공임대는 412가구, 조합분양은 1462가구, 공공자가는 412가구로 조성된다.

실수요자들이 가장 관심을 가질만한 분양가는 3.3㎡ 당 2257만원으로 책정될 것으로 보인다. 분양가 상한제가 적용되며 택지비와 건축비로 분양가가 산정된다. 전용 59㎡는 5억8292만원, 전용 84㎡는 7억3070만원 등이다. 토지 소유주들에게 제공되는 우선분양가는 일반 분양가의 85%수준으로 책정된다.

국토부 관계자는 “분양가는 1군 건설사들이 참여할 수 있을 정도로 넉넉하게 잡았다”며 “고정된 건축비로 인해 1군 건설사 등이 참여하지 않을 것이라는 우려는 적을 것”이라고 말했다.

(사진=뉴시스 제공)

◇분담금·분양가 달라질 여지 커

다만 업계에서는 정부 추산 분담금이 실제 더 낮아질 가능성이 크다고 전망한다. 분담금은 조합원 분양가에 종전자산 감정가액을 뺀 가격으로 매겨진다. 즉 감정가액이 크면 클수록 분담금이 줄어드는 구조다. 이번 정부 추산 분담금은 2021년 감정가액을 기준으로 했기 때문에, 실제 분담금이 매겨지는 사업시행인가 시점에는 땅값이 더 오를 가능성이 크다.

또 이번 추정 감정가액은 LH가 선정한 감정평가업체의 계산으로만 정해진 것이지만, 추후 실제 감정가액을 계산할 땐 조합이 선정한 감정평가업체의 참여도 가능해진다. 통상 주민들이 계산하는 감정가액이 LH보다 높다는 점을 가정할 때, 최종적인 감정가액이 커질 수 있다.

분양가도 더 높아질 수 있다. 최근 정부는 분양가 상한제 기준을 손보겠다고 밝힌 상황이다. 정부가 이번에 제도개선을 하는 건 민간의 요구사항을 일정 부분 받아들이기 위해서인데, 결과적으로 분양가가 더 높아질 가능성이 크다. 이날 주민설명회에 참석한 정부 관계자도 “추후 분양가 상한제 산정 기준에 다시 나오면 분양가가 수정 될 가능성이 크다”고 언급했다.

결과적으로 분양가가 올라가면서 사업성이 좋아지고, 덩달아 감정가액까지 커지면서 조합원들에게 더 유리한 구조로 사업이 진행될 가능성이 높다는 얘기다.

국토부 관계자는 “사업성을 높여 주민들의 참여를 극대화하고자 했다”며 “추후 주민협의체를 통해 주민들이 원하는 사업 방향을 적극 반영할 계획”이라고 밝혔다.