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정부가 8.14 대책으로 ‘지방 건설투자 보강 방안’을 내놓으면서 LH는 지방 악성 미분양 가구를 올해 3000가구, 내년 5000가구 매입키로 했는데 이때 매입 가격 상한선을 높이기로 한 바 있다.
LH의 지방 악성 미분양 3000가구 매입은 이재명 정부가 들어서기 전인 2월 19일 ‘지역 건설경기 보완방안’에서도 발표됐었다. LH는 2.19대책에 따라 4월 말 지방 악성 미분양 아파트 매입 신청을 받은 결과 58건, 3536가구가 몰렸다고 밝혔으나 매입 심의 문턱을 통과한 가구 수는 고작 12건, 733가구에 불과했다.
LH는 매입한 아파트를 ‘분양전환형 든든전세’로 공급하는데 이를 위해 해당 아파트의 임대 활용 가능성, 향후 분양 전환 가능성을 평가한다. 매입 심의가 끝났다고 LH가 733가구를 모두 매입할 수 있는 것도 아니다. 매입 가격 협상도 남아 있어 실제로 LH가 매입하는 가구 수는 이보다 더 적어질 전망이다.
국토부 관계자는 “(LH가 매입하는) 기준가격이 낮다 보니 입지가 괜찮은 데는 자구 노력으로 버티고 (들어오지 않는다)”며 “기준가격이 인상되면 더 많은 곳에서 (매입 신청이) 들어올 것”이라고 밝혔다. LH 매입 가격이 낮으니 입지가 좋은 곳은 분양가를 낮춰 시장에 직접 파는 게 낫다고 판단한 영향이다. 매입 신청이 들어온 가구 중 고작 20.7%만 매입 심의를 통과한 것은 그 만큼 입지가 나쁘고 미분양된 지 오래된 곳들 위주로 매입 신청이 들어왔다는 얘기다.
건설업계에선 매입 상한선을 올려봤자 감정가액의 83%에서 90%로 고작 7%포인트 높아지는 것이기 때문에 종전과 크게 차이가 없다고 지적한다. LH의 지방 악성 미분양 매입 대책은 악성 미분양 주택이 16만 가구에 달했던 2008년에도 발표됐는데 그 당시엔 분양가 대비 약 30~40% 싼 가격에 매입해 지금과는 차이가 난다. 통상 감정가액은 분양가액의 70~80% 수준으로 산정되는 경우가 많은데다 감정가액도 LH가 산정한다.
김형범 대한주택건설협회 정책본부장은 “사업자가 추정한 감정평가액보다 LH가 의뢰해 추정한 감정평가액이 보통 20~30%나 낮게 저평가된다”며 “이런 상황에서 가격 기준을 7%포인트 올린다고 해도 별 의미는 없다”고 밝혔다. 이어 “분양률, 준공 후 미분양 경과 기간에 따라 매입 가격의 가감률이 적용되는데 분양률이 40~50% 정도 되면 매입 가격은 기준 가격보다 2% 정도 낮아져 매입 상한선을 올린 효과는 극히 제한적”이라고 덧붙였다.
그나마도 추가 공고로 제시될 가격 조건이 1차 공고 때보다 더 낫다보니 매입 심의를 통과한 733가구의 계약 체결 시점도 당초 8월에서 미뤄지고 있다. LH와 매입 계약을 할 건설업체 입장에선 2차 공고때 매입을 재신청하는 것이 가격 협상에 더 유리하기 때문이다. 이와 관련 국토부 관계자는 “(업체에) 충분히 선택권을 줘야 하지 않을까 생각한다”며 “1차 공고를 어떻게 마무리할지 고민 중”이라고 말했다.
한편 지방 악성 미분양 주택 수는 6월말 2만 2320가구로 전월(2만 2397가구) 대비 줄어들어 2023년 7월 이후 1년 11개월 만에 감소 전환했다. 다만 77가구(0.3%) 감소에 그쳤다.
