부동산 규제지역 해제 카드 만지작…`시장 빙하기` 실효성 미지수

[이데일리 박종화 이성기 기자] 잇따른 금리 인상 등의 여파로 부동산 시장 심리가 빠르게 얼어붙자 정부가 규제 완화 카드를 검토하고 있다. 다만, 15억원 초과 아파트 주택담보대출(주담대) 금지 폐지 대신 규제 지역 추가 해제 방안에 무게를 두는 모양새다. 하향 안정기로 접어든 시장 전체에 충격을 줄 수 있는 주담대 금지 폐지 등 전면적인 규제 완화보다 일부 지역에 대한 규제 완화를 통해 시장 경착륙을 방지하겠다는 의도로 풀이된다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

13일 관계 부처에 따르면 국토교통부는 이달 중 주거정책심의위원회(주정심)를 열어 규제 지역 추가 해제 방안 등을 논의한다. 앞서 지난 6월 대구와 대전 등을 규제 지역에서 해제한 국토부는 필요한 경우 주정심을 수시로 열어 규제 지역을 조정하겠다고 밝힌 바 있다. 원희룡 국토부 장관도 지난달 국회에서 “지난 6월 1차 규제 지역 해제는 미흡했다고 보고 있다”며 “상황 변동을 지켜본 뒤 연말 이전에도 추가 조치를 할 수 있다”고 말했다.

현재 전국의 규제 지역은 `투기과열지구` 43곳, `조정대상지역` 101곳이다. 서울 전 지역과 과천, 성남 등 수도권 대부분과 세종은 투기과열지구와 조정대상지역으로 동시에 지정돼 있다.

규제 지역에서 해제되려면 직전 3개월간 주택 가격 상승률이 각각 물가 상승률의 1.3배(조정대상지역), 1.5배(투기과열지구) 이하여야 한다. 최근 집값 하락세와 인플레이션이 겹치면서 규제 지역 대부분이 이 기준을 충족한 상태다. 시장 안팎에선 규제 지역 해제 대상 1순위로 대구 수성구와 세종, 대전 등을 거론하고 있다. 세종은 비수도권에서 유일한 투기과열지구라는 점에서 규제 수위가 완화될 공산이 크고, 최근 가파른 하락세를 보이는 인천 등도 규제 완화 대상에 포함될 가능성이 있다.

조정대상지역에서 해제되면 다주택자 중과세에서 자유로워진다. 투기과열지구에서 조정대상지역으로만 조정돼도 재개발·재건축 조합원 지위 양도가 자유로워지고 대출 한도도 늘어난다. 이 때문에 부동산 시장에서 규제 지역 해제는 호재로 꼽혔다. 다만 조정대상지역 추가 해제 등으로 충분한 효과를 거둘 수 있을지는 미지수다. 금리 상승세가 지속하면서 주택 수요 심리 자체가 위축돼 있어서다. 대구는 규제 지역 해제 이후 두 달 동안 집값이 오히려 1.1% 더 떨어졌다.

세종시 어진동 정부세종청사 뒤로 아파트 단지가 보이고 있다. (사진=뉴시스)

분양 시장 역시 비규제 지역을 중심으로 형성하고 있다. 추석 이후 가을 분양시장에서는 계약 즉시 전매할 수 있는 단지를 대거 선보일 예정이다. 부동산 114에 따르면 9~10월 계약 즉시 전매할 수 있는 단지 약 2만1000여 가구를 공급할 예정인데 이는 이 기간 전국의 전체 분양 예정 물량(8만8000여 가구)의 약 24% 수준이다.

비규제 지역은 전매뿐 아니라 1순위 청약 자격과 대출 부담이 덜하고 6개월이 지나면 1순위 자격도 얻을 수 있다. 주택 소유 여부와 관계없이 세대주·세대원 누구나 청약할 수 있고 재당첨 금지에도 적용되지 않는 등의 이점이 있다.

국책 연구기관인 국토연구원은 “급격한 금리 인상과 통화 긴축으로 부동산 시장의 경착륙 가능성에 대한 논의가 제기되고 있는 상황에서 주택시장 변동 위험 관리 장치를 선제적으로 마련해야 한다”고 강조했다.