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윤장호 코람코자산신탁 본부장은 27일 서울 여의도에서 열린 기업공개(IPO) 기자 간담회에서 ‘아시아 최초 주유소 리츠’라는 타이틀이 붙은 코람코에너지플러스리츠에 대해 이같이 소개했다. 최근 공모리츠에 대한 투자심리가 차갑게 얼어있음을 분명 알고 있었을 윤 본부장은 이날 수차례 “재밌는 리츠를 만들고 싶다”고 강조했다.
◇1조 전국 187개 주유소 부지 보유…중도 해지 불가
코람코에너지플러스리츠는 지난해 SK네트웍스로부터 인수한 전국 187곳의 직영주유소를 기초자산으로 운용하고 있다. 그동안 상장을 시도한 대다수의 재간접 리츠와 달리 코람코에너지플러스리츠는 실물을 갖고 있다는 것이 특징이다. 지난 5월 기준 주유소와 토지 건물을 감정가만 더해도 1조1274억원이다.
코람코에너지플러스리츠는 이미 현대오일뱅크와 전국 187개 주유소 전체를 임대하는 계약을 맺었다. 임대료는 매년 374억원이며 계약기간은 10년이다. 또 5년 계약 이후 임대료를 1.5% 올릴 수 있다. 또 주유소 내 차량 정비소를 운영하는 SK네트웍스와도 매해 약 30억원 수준의 임대료를 받는다. 이 역시 10년 계약이다. 현대오일뱅크와 SK네트웍스의 임대료 비중은 리츠 전체 임대료의 89%에 달한다. 사실상 10년은 기본적으로 안정적인 수입을 얻을 수 있는 구조라는 게 윤 본부장의 설명이다.
윤 본부장은 “(현대오일뱅크와의)임대차 계약은 중도해지가 불가능한 구조다. 서로 협의가 되면 주유소 부지를 매각하는 등 개발차익을 얻을 수는 있으나 일방적인 계약해지는 어렵다”고 자신했다. 주유소 사업에서 최대 위험요소로 꼽히는 ‘토양오염정화비용’ 역시 리츠의 최대 부담금은 30억원으로 설정해 위험요소를 최소화했다고 윤 본부장은 설명했다.
주유소 내 유휴부지를 활용한 추가사업도 적극적으로 진행할 계획이다. 윤 본부장이 정적인 리츠가 아닌 재미있는 리츠를 만들겠다고 자신한 것도 바로 이 부분 때문이다. 현재는 코람코에너지플러스리츠가 보유한 187개 주유소 중 20곳에는 맥도널드와 버거킹 등이 입점해 드라이브 스루 방식의 ‘언택트 서비스’를 제공하고 있으며, 다이소 등 기타 사업자가 임대한 곳도 40곳이나 된다.
그는 “전국에 187개 주유소가 있으니 회사와 함께 사업을 해보자는 리테일러와 개발업자들이 벌써 많이 찾아오고 있다”며 “코로나19 사태 이후 드라이브 스루 방식 등 QSR(quick service restaurant) 언택트 서비스의 성장세는 뚜렷하게 나타나고 있다”고 설명했다. 윤 본부장이 운용성과보수로 ‘연 환산 배당률 6.3% 초과분의 10%’를 요구한 것 역시 이 부분에서 상당한 추가 수익을 거둘 수 있을 것이란 예상 때문이다. 유휴부지가 넓지 않은 수도권 소재 주유소 등은 건물을 높게 올리는 방식으로도 공간을 확보할 수 있다는 설명이다.
◇ “안정 임대수익 기반 비즈니스 확장 가능”
코람코에너지플러스리츠가 187개나 되는 주유소를 잘 관리할 수 있겠느냐는 의문에 대해 윤 본부장은 자신은 투자경력(6년)보다 자산운용(9년) 경력이 풍부함 사람이라고 답했다. 윤 본부장은 삼성물산 서초사옥, 하나금융투자빌딩 매입 등의 사업을 추진한 경력이 있다.
그는 “안정된 임대수익의 기반 위에 지역 거점 주유소를 활용한 ‘모빌리티-리테일 플랫폼(Mobility Retail Platform)으로 비즈니스 확장이 가능한 리츠”라며 “수익성을 바탕으로 향후 지속적인 주유소 추가 매입을 통해 성장성이란 두 개의 엔진으로 투자자들의 수익 극대화를 위해 노력할 것”이라고 말했다.
코람코에너지플러스리츠의 공모주식수는 2132만주로 주당 공모가는 5000원이며, 이번 공모를 통해 1066억원을 조달할 예정이다. 기관투자자와 일반투자자 배정물량은 각각 1032만주(48.4%), 1100만주(51.6%)이다. 오는 28~30일 양일간 국내외 기관투자자를 대상으로 수요예측을 진행하며 다음 달 5~7일 청약을 거쳐, 다음 달 중 유가증권시장에 상장 예정이다. 대표주관사는 NH투자증권(005940)이다.
