광풍 불었던 생숙, 오피스텔 전환 유리할까

[이데일리 하지나 기자] “오피스텔 용도 변경이 확정된 상태이고, 현재 전용면적 77㎡의 경우 프리미엄이 1억8000만원 정도 붙었어요.”(인천시 연수구 송도동 일대 A공인중개사무소)

서울시내 공인중개사무소에 붙은 부동산 매물 안내문(사진=연합뉴스)

인천시 연수구 송도동 일대에 생활형숙박시설로 지난해 분양을 진행했던 힐스테이트 송도스테이에디션 77㎡ 분양권 매물 호가는 7억원 안팎에 형성돼 있다. 공인중개사 사무소 관계자는 “인근에 위치한 주거용 오피스텔인 힐스테이트송도더테라스 비슷한 평형대가 10억원대에 거래되고 있다”면서 “여전히 투자할만한 가치가 있다”고 귀띔했다.

주택법이 아니라 건축법을 적용받는 생활형숙박시설은 그동안 규제 사각지대에 놓이며 비(非)아파트 투자용으로 큰 인기를 끌었다. 최근 서울 마곡지구에서 분양한 롯데캐슬 르웨스트는 876실 모집에 57만5950명이 몰리면서 6049대 1의 경쟁률을 기록했고 부산시 부전동 서면푸르지오시티시그니처도 408가구 모집에 24만여건이 접수하며 평균 경쟁률이 594대 1을 나타냈다.

분양을 마친 생활형 숙박시설의 경우에도 수억원의 웃돈이 형성됐다. 올해 3월 분양한 부산시 동구 초량동 롯데캐슬 드메르 전용 90㎡는 분양가 대비 2억원이 넘는 프리미엄이 붙었다.

생활형숙박시설은 분양시 청약통장이 필요 없고, 주택수에도 포함되지 않아 취득세 및 양도세 중과에도 해당되지 않는다. 또한 전매제한 등의 규제가 없어 자유롭게 매매가 가능하고 대출 규제도 적용되지 않는다. 그러다보니 유주택자는 물론, 청약가점이 낮은 2030 무주택자의 실거주 목적으로도 각광받았다.

하지만 생활숙박시설은 숙박업시설에 해당돼 주택 용도로 사용할 수 없다. 그럼에도 주거용으로 불법 사용된 경우가 비일비재했고 결국 정부는 앞으로 2년간 생활형숙박시설을 주거용 오피스텔로 용도 변경할 수 있도록 건축 기준을 완화했다. 생활형숙박시설의 양성화와 주택공급 확대라는 일거양득의 효과를 기대한 셈이다.

다만 일각에서는 양도세 중과 등의 혜택이 줄어들 수 있다는 점에서 오피스텔 용도 전환에 회의적인 목소리도 나온다. 생활형숙박시설의 경우 양도세 계산시 주택 수에 포함되지 않지만 오피스텔로 용도 변경한 이후부터는 주택 수에 포함됨녀서 다주택자의 경우 양도세 중과 대상이 된다.

전문가들은 입지·환경에 맞춰 오피스텔 용도 전환을 검토하는 것이 필요하다고 조언한다. 특히 개정안에 따르면 오피스텔로 용도 변경시 건축기준을 완화받는 대상은 2023년 10월14일까지 기사용승인된 생활숙박시설로 제한된다는 점도 염두에 둬야 한다.

송승현 도시와경제 대표는 “현재 생활형 숙박시설의 풍선효과라든지 프리미엄 형성이 계속 이어질 것인지 미지수다. 주택공급이 부족한 도심지에 위치한데다 기존 생활형 숙박시설이 주거형태를 제대로 갖추고 있다면 오피스텔로 전환하는 편이 양도세를 감안하더라도 불확실성을 낮출 수 있다는 점에서 투자 가치를 더 높일 수 있다”면서 “다만 휴양지나 관광시설의 경우 주변에 이미 다양한 주거 형태가 있는 상황이기 때문에 생활형숙박시설을 유지해서 임대수익이나 수익형 부동산으로 활용하는 것이 낫다”고 말했다.