11월 서울 집값 ‘숨 고르기’에도…0.77% 올라 고공행진 여전

[이데일리 이다원 기자] 11월 서울·경기 등 수도권 주택 시장 오름세가 숨 고르기를 하는 모양새다. 11월 상승폭이 전월(10월)의 기록적인 폭등세보다는 줄어들면서다. 하지만 대책 발표 전인 9월보다는 오히려 높은 수준을 유지하고 있어 고공행진이 이어지고 있다는 지적이 나온다. 매매 수요가 위축된 사이 전세시장은 매물 부족 심화로 불안한 상승세를 이어갔다.

서울 남산에서 바라본 도심의 모습. (사진=이데일리 방인권 기자)

15일 한국부동산원 이 발표한 ‘2025년 11월 전국주택가격동향조사’에 따르면 서울의 주택종합(아파트·연립·단독주택) 매매가격지수는 전월 대비 0.77% 상승했다. 이는 7년 1개월 만에 최대 상승폭을 기록했던 전월(1.19%) 대비 오름폭이 0.42%포인트 축소된 수치다.

수도권 전체 주택종합 매매가격은 0.45% 올라 전월(0.60%) 대비 상승폭이 줄었고, 전국 기준으로는 0.24% 상승했다. 비수도권 주택가격도 0.04% 오르며 보합 수준에서 상승 전환했다.

7년 1개월 만에 최고치였던 10월(1.19%)과 비교하면 오름폭이 0.42%포인트 축소된 수치다. 토지거래허가구역 지정 등 강도 높은 10·15 주택시장 안정화 대책(10·15 대책)이 예고되자 규제 발효 전 주택을 선점하려는 ‘패닉 바잉(공포 매수)’ 수요가 쏠려 규제 전 ‘막차’ 수요가 쏠린 영향이다.

반면 11월은 대출 규제 강화와 규제지역 지정이 실제로 작동하기 시작하면서 매수세가 급격히 위축됐다. 하지만 이는 10월의 ‘규제 전 막차 타기’ 과열에 따른 기저효과일 뿐, 시장이 안정세에 접어들었다고 보기엔 이르다는 지적이다. 실제로 지난달 상승률(0.77%)은 본격적인 가을 이사철이 시작됐던 9월(0.58%)보다 높고, 올해 상반기 평균을 훨씬 웃도는 구간에 머물러 있다.

부동산원 관계자는 “서울·수도권 소재 선호도 높은 신축, 대단지 및 개발 기대감 있는 단지 중심으로 상승 거래가 발생하고 있는 가운데, 전·월세는 교통여건 양호한 지역과 대단지, 학군지 등 선호 단지 중심으로 임차 수요가 이어지며 전월 대비 상승했다”고 설명했다.

2025년 11월 전국주택가격동향. (사진=한국부동산원)

서울 전체의 상승폭은 줄었지만, 핵심 지역의 강세는 여전했다. 전체적인 매수 심리 위축에도 불구하고 재건축 호재가 있거나 정주 여건이 뛰어난 ‘똘똘한 한 채’ 수요는 유지되고 있어서다. 자치구별로는 송파구가 2.10% 오르며 가장 높은 상승률을 기록했고, 동작구(1.46%), 용산구(1.37%), 성동구(1.37%), 양천구(1.24%), 강동구(1.16%), 마포구(0.97%) 순이었다. 다만 이들 지역 역시 전월의 기록적인 폭등세와 비교하면 상승 곡선이 다소 완만해졌다.

경기(0.32%) 지역은 평택·파주 등 외곽 지역의 하락세가 이어진 가운데 성남 분당, 과천 등 선호 지역 위주로 상승하며 지역 간 온도차를 보였다. 인천은 연수·동·서구 위주로 0.09% 상승했으며, 비수도권에서는 울산(0.37%)과 전북(0.25%), 세종(0.11%) 등이 올랐으나 제주는 미분양 적체 영향으로 0.12% 하락했다.

매매 수요 묶이자 전세로…서울 전셋값 0.51% ‘껑충’

매매시장이 진정세를 보이는 것과 달리, 전세시장은 오히려 불이 붙었다. 대출 규제로 매매 진입 장벽이 높아지자 수요가 전세로 선회한 데다, 실거주 의무 강화 등으로 전세 매물 잠김 현상이 심화한 영향이다. 11월 서울 주택 전세가격은 0.51% 오르며 전월(0.44%)보다 상승폭을 키웠다.

학군지와 역세권 등 정주 여건이 양호한 지역을 중심으로 대기 수요는 많지만 공급이 따라주지 못하는 수급 불균형이 지속되고 있다. 특히 서초구(1.24%), 송파구(1.20%), 강동구(0.83%), 양천구(0.82%), 용산구(0.69%), 동작구(0.58%) 등 주요 지역의 전셋값 상승세가 두드러졌다.

월세가격 역시 전국 0.23%, 서울 0.52% 상승했다. 서울에서는 송파구가 1.07%, 용산구가 0.92%, 강동구가 0.83% 각각 올랐고 영등포구(0.86%)도 상승 흐름을 보였다. 전국 전월세 전환율은 10월 기준 전월가 같은 6.5%이며, 서울은 5.4%로 전월 대비 0.1%포인트 줄었다.