[부동산 인사이트] 부동산은 '타이밍'이 전부다

똑똑한 내 집 마련은 물론이고 부동산 재테크로 부자가 되고 싶은 독자들을 위해 이데일리가 <부동산 인사이트> 코너를 마련했습니다. 오랫동안 부동산 분야를 취재해온 조철현 전문기자가 부동산 시장을 제대로 이해하고 내 집 마련 및 재테크에도 도움이 될 만한 핵심 내용을 콕 짚어줍니다. [편집자 주]

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 등 서울 시내 모습. (사진=연합뉴스)

[이데일리 조철현 부동산전문기자] “실수요자라면 어느 때나 사도 된다.” 부동산은 장기적으로 우상향 곡선을 그리니 언제 집을 사도 좋다는 말이다. 그런데 따지고 보면 너무 무책임한 얘기다.

내 집 마련 수요자가 살 집을 산다는 것은 거액을 투입해야 하는 인생에서 정말 중요한 행위다. 가족의 전 재산이 걸린 집 장만 시기를 잘못 잡을 경우 돌이킬 수 없는 손실을 가져올 수도 있기 때문이다. 그만큼 매입 시기, 즉 언제 사느냐는 중요한 것이다.

◇부동산은 첫째도 타이밍, 둘째도 타이밍

“어느 때나 사도 된다‘는 말에는 ’집값은 반드시 오른다‘는 믿음이 강하게 깔려 있다. 물론 집값은 길게 보면 우상향할 수밖에 없다. 인플레이션이 진행되는 한 그렇다.

그런데 집값은 상승, 조정, 하락을 반복한다. 서울 아파트 매매시장만 봐도 그렇다.

지난 1990년에 서울 아파트를 산 사람은 2000년에야 겨우 가격 본전을 뽑았고, 2009년에 집을 매입한 사람은 2016년이 돼서야 제 가격을 찾았다. 7~10년 만에 산 가격이 돌아온 셈인데 말이 회복이지, 그 기간 동안의 기회비용을 감안하면 사실상 손실이다.

“싸게 사는 게 장땡이다”라는 전문가들의 말도 듣기 좋으라고 하는 얘기일 뿐이다. 물론 싸게 사면 좋다. 그런데 시장 가격보다 싼 물건을 잡기가 어디 말처럼 쉽나. 싸게 사는 것도 좋지만, 이 보다 더 중요한 것은 쌀 때 사는 것이다.

P씨는 지난해 11월 경매를 통해 주변 시세보다 4000만원이나 싼 값에 서울 마포구 아파트 한 채를 샀다. 그런데 주택시장이 얼어붙으면서 지금 이 아파트 매매시세는 낙찰가(매입가)보다 1000만~2000만원 떨어진 상태다.

왜 이런 일이 벌어졌을까. 내 집 마련 또는 부동산 투자에서 가장 중요한 ‘타이밍‘을 잘못 잡았기 때문이다. 시세보다 4000만원이나 싸게 사기는 했지만 하필 집값이 떨어지기 시작할 때 집을 샀기 때문에 결론적으로는 손해를 보게 된 것이다.

부동산 경기 순환 사이클

부동산 시장은 상승, 조정, 하락을 반복한다. 이같은 시장 사이클 측면에서 볼 때 상승 초입에는 무엇을 사도 다 오른다. ‘나 홀로’ 단지도 오르고 비로열층 아파트도 오른다. 반면 하락 초입 시점에 집을 사면 아무리 좋은 집을 좋은 가격에 샀더라도 집값 하락을 피할 수 없다. 경매로 수천만원 싸게 사는 것도 별 의미가 없는 것이다.

부동산은 첫째도 타이밍, 둘째도 타이밍이다. 아무리 입지가 좋고 개발 호재가 많다고 해도 타이밍 앞에서는 한낱 사소한 요소일 뿐이다. 가격이 오르기 전에 사면 즉, 쌀 때 사면 돈을 벌고 꼭지에 사면 돈을 잃는 것. 이것이 부동산을 비롯한 모든 자산시장의 핵심 원칙이다.

내 집을 장만했는데 가격이 떨어져 속상해하지 않으려면, 부동산 투자로 돈 좀 벌려면 상승과 하락이라는 큰 파도를 잘 타야 한다. 그런데 많은 사람들이 그렇게 하지 못한다. 쌀 때는 부동산 투자나 내 집 마련을 망설이고 시장이 반등을 해서 가격이 많이 오르면 그때 서야 매입을 고려하는 것이다.

쌀 때 사서 비쌀 때 파는 것이 투자의 요체라는 것을 누구나 알면서도 잘 실천하지 못하는 이유는 뭘까? 부동산 매입 후 가격이 더 떨어질 것을 두려워하는 심리(공포)와 지금보다 더 싸게 산다면 더 많은 시세 차익을 얻지 않을까 하는 심리(탐욕)가 어우러지면서 적정 타이밍을 놓치게 되는 것이다.

◇시장 사이클과 흐름 패턴 잘 파악해야

신이 아닌 이상 ‘바닥’을 정확히 알 수 없다. 바닥은 지나봐야 알 수 있다. 주식시장이든 부동산시장이든 바닥을 통과하는 시점에서는 시장에 대한 비관론이 언론을 도배질한다. 바닥을 찍고 상승기의 초입에 들어섰다 하더라도 언론 보도는 그리 후하지 않다. 그동안의 하락에 따른 기술적 반등이라느니, 일부 지역에만 해당하는 국지적 상승이라는 기사가 주류를 이룬다.

성공적인 내 집 마련과 돈 버는 투자의 요체는 ’남보다 먼저 투자 가치가 있는 부동산을 선점하는 것‘이다. 그러기 위해서는 시장 사이클이 왜 만들어지는지, 어떤 패턴으로 진행되는지를 알아야 한다. 시장의 흐름을 제대로 파악해야 한다.

그런데 이게 어디 쉬운 일인가. 그렇다면 주식과 같이 모의투자를 해보는 것도 방법이다. 과거의 특정 지역, 특정 단지를 찍어 매수·매도 시점 선정 연습을 하는 것이다. 관심 지역, 관심 단지를 고른 뒤 과거 특정 시점으로 돌아가 적정 매수·매도 시점을 체크해 보자. 이른바 복기 연습이다. 이를 반복하다 보면 지금이 사야 하는 적기인지, 팔아야 하는 시점인지를 꿰뚫어보는 안목이 생길 수 있다.

부동산 투자는 첫째도 타이밍, 둘째도 타이밍이다.