김해·원주·평택, 주택거래 13% 전세가 역전..'깡통전세' 주의보

[이데일리 신수정 기자] 최근 3개월간 갭투자가 가장 폭발적으로 늘어난 경남 김해, 강원 원주, 경기 평택에 ‘깡통전세’ 주의보가 발령됐다. 이 지역의 거래 현황을 살펴보니 총 거래의 13%가 임대보증금이 매매가를 넘는 것으로 나타났다. 투자자들이 비규제지역으로 몰리면서 수급불균형이 심해지면서 실수요자들이 거주불안에 내몰리고 있다는 지적이다. 전문가들은 비규제지역의 집값 상승세가 꺾이면 전세보증사고로 이어질 가능성이 크다고 분석했다.

한 부동산중개업소 전경. (사진=연합뉴스)

26일 부동산 정보업체 아파트 실거래가(아실)가 국토부 실거래가를 집계한 결과에 따르면 지난 7월부터 10월까지 3개월간 갭투자 매매거래가 가장 많이 증가한 지역은 경남 김해시(346건)로, 총 거래의 13%는 임대보증금이 매매가를 넘는 역전현상이 나타난 것으로 집계됐다. 다음으로 갭투자가 증가한 강원도 원주시(258건)는 19%, 경기도 평택시(239건)는 9.6%가 임대보증금이 매매가를 웃돌거나 같았다.

김해시와 원주, 평택 아파트 전세가가 매매가보다 더욱 높게 치솟은 이유는 이들 지역이 조정대상지역과 가까우면서도 비규제지역에 속해 외지인 투자가 몰렸기 때문으로 분석된다. 실제 지난 8월 기준 경남 김해시의 전체 매매거래 건수(1281건) 중 44%가 외지인 거래다. 강원도 원주시는 전체 매매거래(1444건)의 54%, 경기도 평택은 전채 매매거래(1187건)의 41%로 나타났다.

외지인의 비규제지역 투자는 각종 세금과 대출이 규제지역보다 수월하고 수도권보다 집값이 저렴하기 때문이다. 비규제지역은 주택담보대출비율(LTV)이 최대 70%까지 적용되고 전매제한이 따로 없어 투자자들의 관심이 꾸준한 상황이다.

특히 정부는 지난해 다주택자의 주택 보유를 막기 위해 다주택자 취득세율을 최대 12%까지 올렸는데, 공시가격 1억원 미만 아파트는 1.1%의 취득세만 내면 된다. 여기에 3억원 미만 아파트는 양도세 중과도 예외다. KB시세에 따르면 김해시의 매매평균가는 2억 3835만원, 원주시는 2억 585만원이다.

이 때문에 지역 실수요자는 임대보증금이 매매가를 넘는 전세에 들어갈 수밖에 없어 주거불안이 커지고 있다는 지적이다. 김해시 관동의 한 공인중개업소 관계자는 “다른 지역에서 넘어온 투자자들이 지역 집값을 많이 높여놓은 탓에 실수요자들은 집 사기를 꺼리고 있다”며 “지금 사면 상투라는 생각에 매매가보다 높아도 전세를 선호하는 분들이 많다”고 설명했다.

전문가들은 계약갱신청구권제, 전·월세 상한제 등을 담은 주택임대차법이 시행된 후 단기간에 전세 매물이 급감하고 전셋값이 급등한 상황에서 외지인 투자가 겹치자 이 같은 현상이 나타난 것으로 진단했다. 또 전셋값이 매매가보다 높은 현상이 이어질 때 집값 하락기에 들어선다면 전세보증사고로 이어질 수 있다고 지적했다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “외지인들이 비규제지역의 집값을 올리고 있지만, 실수요자들이 이를 따라 매매수요가 거세지는 것이 아니라 전세에 머무르고자 하는 현상이 나타나고 있는 것으로 보인다”며 “집값 하락기가 왔을 때 깡통 전세로 인한 피해가 발생할 수 있기 때문에 매매나 전세 계약을 할 때 주의해야 한다”고 설명했다.