.png)
■ 5년 만의 최대 상승폭...‘현실화율’ 변수 없이도 체감 전력
이번 공시가격 발표의 핵심은 서울 아파트 공시가격이 전년 대비 18.67%나 급등했다는 점이다. 이는 최근 5년 내 가장 높은 수준이다. 전국 평균 상승률인 9.16%와 비교해도 서울의 상승세는 독보적이다.
남혁우 연구원은 “이번 상승은 정부의 인위적인 공시가격 현실화율(69%) 조정 없이, 순수하게 지난해 집값 상승분만 반영된 결과라는 점에 주목해야 한다”고 설명했다. 즉 시장 가치가 오른 만큼 세금 부담이 정직하게 따라붙은 셈인데, 누진세 구조상 고가 주택 보유자가 체감하는 세 부담은 공시가격 상승률 그 이상이 될 전망이다.
■ ‘강남 3구’와 ‘한강벨트’가 주도...보유세 끝 아니다
상승의 진원지는 역시 강남 3구와 성동구, 마포구 등 이른바 ‘한강벨트’ 지역이다. 남 연구원은 이들 지역의 보유세 부담이 임계점에 도달할 가능성을 시사했다.
더 큰 문제는 향후 전망이다. 남 연구원은 “만약 부동산 시장이 다시 과열 조짐을 보인다면, 정부가 공정시장가액비율을 높이거나 현실화율 로드맵을 수정해 세 부담을 추가로 높일 카드가 여전히 남아 있다”며 “현재의 세금이 고점이 아닐 수도 있다”고 경고했다 중장기적인 세 부담 증가에 대비해야 한다는 취지다.
■ 세입자에게 전가되는 ‘세금 고통’...월세 가속화 우려
집주인들의 보유세 부담은 곧바로 임대차 시장으로 전이될 가능성이 높다. 남 연구원은 “임대인들이 늘어난 세금을 보전하기 위해 전세를 월세로 전환하거나, 기존 월세를 인상하는 방식으로 조세 부담을 세입자에게 전가할 수 있다”고 분석했다.
이는 전세 사기 여파로 빌라 기피 현상이 심화된 가운데, 아파트 선호 현상과 맞물려 서민들의 주거비 부담을 가중시키는 요인이 될 것으로 보인다.
■ 전문가가 제안하는 시장 주체별 생존 전략
남혁우 연구원은 급변하는 시장 상황 속에서 각 주체별로 다음과 같은 맞춤형 전략을 제안했다.
-무주택자: 다주택자들이 보유세 기산일(6월 1일) 이전에 세금을 피하기 위해 내놓는 ‘절세 매물’이 3월 말에서 4월 초 사이에 집중될 수 있다. 급매물을 잡을 수 있는 적기이므로 시장을 예의주시하라.
-다주택자: 보유세를 감당할 수 있는 현금 흐름(Cash Flow)을 냉정하게 계산해야 한다. 버티기 힘들다면 ‘똘똘한 한 채’로 자산을 압축하거나 입주권 등으로 종목을 갈아타는 리밸런싱이 시급하다.
-세입자: 계약갱신청구권을 적극 활용해 주거 기간을 확보하고, 공급 물량이 일시적으로 몰리는 신축 단지의 저렴한 전세 매물을 찾아 주거비를 낮추는 노력이 필요하다.
‘어쨌든 경제’는 매주 금요일 오후 4시 이데일리TV와 유튜브를 통해 생방송된다.
|
