언제부터 집 팔아야 ‘양도세 중과’ 면제 받을 수 있나요?[궁즉답]

이데일리는 독자들이 궁금해 하는 질문을 담당기자들이 상세하게 답변하는 ‘궁금하세요? 즉시 답해드립니다(궁즉답)’ 코너를 연재합니다.<편집자 주> Q. 대통령직인수위원회(인수위)에서 다주택자 양도세 중과세율 적용을 이달부터 1년간 유예하기로 했는데 문재인정부에서 거부했습니다. 그러면 언제 집을 팔아야 양도세 중과세율 배제 혜택을 받을 수 있는 건가요?

[이데일리 강신우 기자] A. 네. 결론부터 말하자면 지금 집을 팔아도 양도세 중과세율 적용에서 배제됩니다. 다만 인수위에서 밝힌 대로 매도 계약은 하되 잔금 지급일은 5월11일 이후로 설정해야 합니다. 그렇지 않고 그전에 잔금 날을 지정했다면 혜택을 받을 수 없게 됩니다.

이를테면 4월13일 매도 계약을 체결하고 잔금일을 5월11일로 했다면 양도세 중과에서 제외되지만 10일 날로 했다면 해당 사항이 아닙니다. 인수위는 만약 10일로 잔금 날을 지정해 선의의 피해자가 나올 수도 있다는 우려에 “사인(私人)간 계약변경으로 얼마든지 양도세 중과 배제를 받을 수 있다”고 해석했습니다. 거래 당사자끼리 협의를 하면 악의가 있지 않는 한 하루 이틀 정도 조정하는 것은 합의 가능할 것이라는 이야기입니다.

앞서 인수위 경제 1분과 간사인 최상목 전 기획재정부 차관은 서울 종로구 통의동 인수위사무실에서 브리핑을 통해 “새 정부는 5월10일에 즉시 시행령을 개정해 11일 양도분부터 효력이 발생하도록 소급할 것”이라고 했는데요.

여기서 ‘양도’라고 하는 것은 법적으로 잔금 처리일과 등기 이전일 중 빠른 날입니다. 보통 등기 이전일보다 잔금 처리일이 빠르니 잔금 처리 일을 양도시점으로 보는 것이죠.

그러면 여기서, 시행령을 하루아침에 뚝딱 개정할 수 있느냐는 의문이 생기는데요. 최 전 차관이 언급한 대로 11일 양도분부터 효력이 발생토록 ‘소급’ 적용하겠다는 겁니다. 새 정부가 들어서면 소득세법 시행령 개정을 위한 입법예고와 차관회의, 국무회의 등의 의결을 거쳐 개정을 완료하는 데까지만 1~2달이 걸릴 것으로 예상됩니다. 그러면 자칫 종합부동산세 과세 기준일인 6월1일이 지나 다주택자들이 무거운 세(稅) 부담을 떠안게 될 수도 있는데요.

이를 방지하기 위해 시행령 개정은 6월에 공포하더라도 시행령 부칙에 ‘5월11일 양도분부터 시행’이라고 명시하면 효력이 소급해서 발생합니다. 인수위 관계자도 전날 브리핑에서 “어떤 경우라도 지금 집을 팔려고 내놓으면 양도세는 다주택자인 경우 중과세율이 배제된다”고 거듭 언급했습니다.

또 하나 의문점이 있습니다. 잔금 날만 5월11일로 맞추면 되는데 왜 굳이 현 정부에 시행령 개정 요청을 해 불필요한 정치적 논란을 만들었느냐는 것인데요. 정치적 의도로 읽을 수도 있지만 공시가격이 급등하면서 종부세 부담이 큰 다주택자들을 좀 더 배려했다고도 볼 수 있습니다. 이를테면 현 정부가 인수위의 요청을 받아들여 4월1일 양도분부터 적용하기로 한다면 그전에 계약을 하고 잔금 처리일을 4월에 한 분들도 양도세 중과세율 배제 혜택을 받을 수 있죠.

마지막으로 양도세 중과세율을 물지 않으면 세금은 얼마나 줄까요.

현행 소득세법은 조정대상지역에서 2주택자에 대해 기본세율(6~45%)에 20%p(포인트)를, 3주택자에는 30%포인트를 중과합니다. 만약 다주택자가 규제지역에서 집을 팔 경우 양도 차익의 75%를 세금으로 내야 하는데 지방세를 포함하면 세금은 82.5%까지 올라갑니다. 이 때문에 그동안 다주택자들은 집을 파느니 새 정부의 규제완화 정책이 나올 때까지 지켜보겠다고 한 것이고 지금까지도 관망세가 유지된 것이죠.

이번에 인수위가 양도세 중과배제를 하면 2년 이상 보유한 다주택자들은 최고 45%에 해당하는 기본세율만 내게 돼 세 부담이 훨씬 줄어드는 효과가 있습니다.

결론만 다시 한 번 말씀드리면 지금 매도 계약을 하되 잔금 처리일은 5월11일로 설정하면 양도세는 기본 세율만 내게 됩니다. 특히 6월 전에 팔면 연말에 나오는 종부세 부담도 덤으로 덜 수 있습니다.