尹신도시 재정비 공약 냈지만...시장 반응 미지근

[이데일리 신수정 기자] 윤석열 국민의힘 대선 후보가 ‘신도시 재정비’ 공약을 내놨지만, 시장 반응은 미지근하다. ‘원가 주택’과 ‘역세권 첫 집’ 등 새로운 개념의 주택공약보다 현실성 있다는 분석이지만, 수익성은 지금과 비슷한 수준이어서 본격적인 개발을 견인하기 부족하다는 전망 때문이다.

국민의힘 윤석열 대선 후보가 지난달 30일 대구시당에 도착하며 지지자들과 인사하고 있다. (사진=연합뉴스)

◇尹 “1기 신도시 정비사업 통해 10만호 공급”

윤 후보는 6일 “분당·일산·평촌·산본·중동 등 수도권 1기 신도시 5곳에 10만호를 추가로 공급하겠다”고 밝혔다. 토지용도변경과 용적률 상향을 통해서다.

우선 윤 후보는 1기 신도시 재정비를 위한 특별법을 만들어 용적율 상향 등 행정 절차를 신속하게 진행할 방침이다. 1기 신도시는 평균 용적률 169~226%로 건설됐는데, 토지용도 변경과 종·상향을 통해 용적률을 추가하고 체계적으로 재정비사업을 추진하면 10만 호 이상을 추가 공급할 수 있다는 판단이다.

또 윤 후보는 이주전용단지를 만들어 재정비 과정에서 이사 수요가 한꺼번에 쏟아져 집값이 들썩이거나 주민들이 불편을 겪지 않도록 1기 이주전용단지를 만들어 순환개발을 실시할 계획이다. 이 과정에서 세입자들이 피해를 보지 않도록 재정착할 수 있는 일반분양분 우선 청약권과 임대주택 입주 기회를 제공한다.

이에 1기 신도시 주민들은 환영의 뜻을 밝혔다. 올해부턴 수도권 1기 신도시 경과 연수가 30년이 넘으면서 정부 차원의 개발계획이 필요했다는 것이다. 특히 주택 노후화가 진행되면서 주차, 상하수도 부식, 층간소음 등 주민들의 불편과 불만이 커지고 있는 상황인 만큼 기존 도시 성능을 유지하기 위해선 적극적으로 노력해야 한다고 강조했다.

분당 재건축 연합 추진위원회 관계자는 “내진설계가 적용되지 않은데다 층간소음에 취약한 약점을 갖고 있는 등 12만 세대가 동시다발적으로 노후·슬럼화를 겪고 있다”며 “현재로선 각종 사선 제한이나 고도 제한 때문에 법적 용적률까지 받기 어려운 상황이었다”고 설명했다.

[이데일리 이영훈 기자] 헬기에서 바라본 경기도 성남시 분당구

◇시장, 용적률 이미 높다…‘수익성 글쎄’

그러나 시장의 반응은 미적지근하다. 법적 용적률 300%를 적용한다고 하더라도 재건축 수익성이 크지 않다는 판단에서다. 한국건설산업연구원이 발표한 ‘수도권 1기 신도시 현황과 발전 방향 모색’에 따르면 1기 신도시는 도시별 용적률이 높아 추가 일반분양분을 확보하기 위한 여유 용적률이 적다.

1기 신도시에 적용된 평균 용적률을 보면 △일산 169% △분당 184% △평촌 204% △군포 205% △중동 226%다. 용적률 300%로 최대한 끌어올려 분양 가구 수를 늘린다고 하더라도 재건축 사업비를 감당하기 어려울 수 있다는 지적이다. 여기에 재건축 초과이익 환수 등에 대한 부분도 개선되기 쉽지 않아 민간사업으로써 재건축 사업의 흥행이 어렵다는 분석이다.

법무법인 덕수 김예림 변호사는 “1기 신도시의 용적률이 대부분 200%대 초반인데, 만약 300%까지 올린다고 하더라도 주거밀집지역인 만큼 ‘닭장 아파트’ 형태로 만들어질 수밖에 없다”며 “스카이라인 등 현실적인 측면을 고려했을 때 주민이 이를 원할지 문제”라고 설명했다.

송승현 도시와 경제 대표는 “1기 신도시의 용적률로는 사업성에 한계가 있어 지금도 재건축보다 리모델링으로 방향을 틀고 있는 상황”이라며 “가구 수를 늘리기 위해선 작은 평수의 가구로 쪼개 분양해야 하는데, 상품성이 떨어질 수 있어 사업 진행이 힘들 수 있다”고 설명했다.

정비사업 특성상 집값 상승기가 아닌 이상, 민간정비사업의 진행이 더딜 수 있다고도 지적했다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “집값 상승기엔 민간 정비사업이 활발하다가도 변곡점이 올 경우 민간 사업의 진행이 더딘 경우가 대다수”라며 “주택 공급 신호가 확실해지면 사업성이 떨어지는 재건축 사업은 흥행가능성이 떨어질 수 있다”고 전망했다.