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2015년 주택시장은 사상 최대, 사상 최고 기록이 풍년을 이뤘다. 주택 거래량이 2006년 집계 이래 최대치를 기록했고, 청약시장에서도 평균 경쟁률이 사상 최고인 단지(대구 ‘힐스테이트 황금동’)가 나왔다. 3.3㎡당 분양가가 역대로 가장 비쌌던 아파트(부산 해운대 엘시티 더샵 펜트하우스)도 있었다.
그렇지만 올 한해 부동산시장은 롤러코스터를 탔다 해도 과언이 아니다. 연초 실수요자의 매매시장 진입으로 서서히 달아오르기 시작한 부동산 거래 현장 분위기는 몇 개월 만에 가수요까지 만들었다. 하지만 연말 들어 거래량이 줄고 집값이 빠지는 등 기대감이 사그라지는 분위기다.
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국토교통부에 따르면 올 들어 11월까지 누적 주택 거래량은 110만 5820건으로 작년 동기 대비 21% 늘었다. 그동안은 2006년 연간 거래량 108만 2453건이 가장 많았다. 올해는 11개월 만에 역대 최대치를 넘어선 것이다. 주택 공급 물량도 50만 가구를 웃돌 전망이다. 국토부 집계에 따르면 지난달 말 현재 분양승인 받은 주택은 49만 3360가구다. 지난해 같은 기간보다 무려 50% 늘어난 규모다. 12월까지 포함하면 연 50만 가구를 훌쩍 넘길 것으로 보인다.
주택 매매가도 2011년 이후 가장 많이 올랐다. 한국감정원에 따르면 올해 주택 매매가는 전국 평균 3.35%, 아파트는 4.67% 각각 상승했다. 전국에서 주택 매매가가 가장 많이 오른 지역은 단연 대구시로 7.97%나 뛰었다. 올 한해 뜨거웠던 분양 열기가 기존 주택시장까지 달군 것으로 풀이된다.
제2공항 대상지가 확정 발표된 제주도는 올해 아파트값이 무려 10.41% 올랐다. 아파트값 상승률만 따지면 대구(9.01%)보다 제주도가 더 많이 오른 셈이다. 서울도 올해는 아파트값이 6.26% 올라 1%대 상승에 그쳤던 지난해 비해 오름폭이 컸다.
그러나 올해 거래량이 급증한 데 비해 매매가 상승률은 2006년 과열기에 비해 크지 않았다. 함영진 부동산114 리서치 센터장은 “올해 거래된 주택을 보면 대부분 급매물이나 저렴한 소형 위주여서 상대적으로 상승폭이 크지 않았다”며 “거래에 나선 이들 대다수가 전세난에 밀려 매매로 돌아선 실수요자였기 때문”이라고 진단했다.
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주택 매매시장을 뜨겁게 달군 일등 공신은 지난해 말 국회를 통과한 ‘부동산 3법’(민간 택지 분양가 상한제 폐지, 재건축 초과이익환수제 추가 유예, 재건축 조합원 3주택 허용)이다. 여기에 정부가 서울·수도권 1순위 청약 자격을 2년에서 1년으로 단축하는 등 청약 조건을 대폭 완화하면서 청약경쟁률이 치솟았다.
올해 부산지역 청약경쟁률은 평균 82.81대 1, 대구는 56.42대 1, 울산은 46.03대 1을 각각 기록했다. 서울도 지난해 5.38대 1에서 올해는 14.58대 1로 3배 가까이 높아졌다.
민간 택지의 분양가상한제 폐지는 일부 지역 고분양가를 부추겼다. 부동산114에 따르면 올해 전국 평균 분양가는 3.3㎡당 985만원으로 지난해와 견줘 4.6% 올랐다. 청약 열기가 뜨거웠던 부산(26.3%), 대구(19.9%), 울산(15.9%)은 분양가 상승폭이 컸고, 서울에선 강남3구(강남·서초·송파구)는 무려 38%나 뛰었다. 특히 서초구는 분양가가 3.3㎡당 2154만원에서 올해 4150만원으로 2배 가까이 급등했다. 부산에 나온 주상복합아파트 엘시티 더샵의 펜트하우스는 분양가 총액이 67억 9600만원으로 분양 주택 사상 역대 최고가를 기록했다.
올해는 저금리 영향으로 부동산 투자 수요도 급증했다. 특히 전매 차익을 노린 가수요가 대거 분양권시장으로 몰리면서 분양권 거래량 역시 사상 최대치 기록을 이어갔다. 국토부에 따르면 올해 11월까지 분양권 누적 거래량은 39만 2409건(가구)으로 2006년 조사 이래 가장 많았다.
하지만 최근 들어 시장은 다시 침체 국면으로 접어드는 양상이다. 부동산114 집계를 보면 서울 재건축 아파트 매매가격은 이달 들어 3주 연속 하락세를 이어가며 0.09% 떨어졌다. 서울과 신도시 아파트값은 보합세(0.0%)로 돌아섰다. 올해 늘어난 공급 물량에 대한 후유증을 걱정하는 목소리가 커진데다 내년 중 시행될 주택담보대출 규제 강화, 금리 인상 가능성 등에 대한 우려 때문이다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산 연구위원은 “정부의 부동산정책이 변동성 줄이고 안정성을 높이기 위한 관리 위주로 바뀌고 있다”며 “이러한 기조가 계속될 경우 내년 주택시장은 큰 변화없이 안정세를 보일 것”이라고 내다봤다.
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