건설자금 이렇게 모읍니다 'PF' [1분만]

[이데일리 한승구 인턴 기자] 바쁘다 바빠 현대사회!　딱 1분. 최근 뉴스에 나오는 경제 상식 알려드립니다.

• 대형 건설사마저...PF 위기론 확산 (2023.02.13)
  경고음 커지는 부동산PF 대출...금융권 연체잔액 1조 넘어 (2023.02.12)
  ‘시한폭탄’ 금융권 부동산PF...증권사 연체율 8%대로 급등 (2023.02.10)

오늘 알아볼 경제 용어는 PF(Project Financing)야.

PF는 사업 혹은 사업 계획에 대한 수익성 및 현금흐름을 담보로 돈을 빌려주는 금융기법이야. 우리가 흔히 담보라 하면 개인의 신용이나 건물·재산 등을 생각하잖아? PF는 특정 사업에서 유입될 현금을 담보로 한 대출이야. PF 대출을 받은 기업은 사업 진행 중 유입되는 현금으로 빌린 돈과 이자를 갚지.

PF 대출은 주로 부동산 개발 사업에 많이 쓰여. 대출 방식에 따라 세부적인 내용은 다르지만 기본적인 내용은 다음과 같아. 먼저 시행사가 토지 계약을 통해 건축 허가를 받고 나머지 잔금과 건축비 자금을 금융 기관에 신청해. 금융 기관은 투자자로부터 자금을 모집하고 시행사와의 대출 약정을 체결하게 되지. 이 과정에서 특수목적회사(SPC)를 설립해 필요한 자금을 조달하기도 해. 추후 공사가 끝나면 시행사는 분양이나 임대를 통해 얻은 수익으로 대출금을 갚아.

‘부동산 PF 리스크’가 대체 뭐야?

최근 금융감독원 자료에 따르면 부동산 PF 대출 연체 잔액이 지난해 9월 말 기준 1조 1456억원에 달하는 것으로 밝혀졌어. PF 대출 연체 잔액이 높다는 건 그만큼 투자자들이 투자금을 돌려받지 못할 위험이 크다는 의미야. 또 얼마 전 대우 건설이 최근 부동산 시장 침체 여파로 울산 소재 주상복합사업을 중도 포기했어. 부동산 PF 대출은 준공을 통해 얻은 수익으로 대출금을 갚는 구조잖아. 자꾸 공사 과정에서 문제가 발생하니까 투자자들이 돈을 돌려받지 못할 수 있다는 불안감이 커지게 된 것이지

[+10초만] ‘브릿지론’과 ‘본 PF’

부동산 PF는 세부적으로 ‘브릿지론’과 ‘본 PF’로 구성돼.

브릿지론: 용지 매입에 필요한 자금을 조달하는 투자기법이야. 인허가, 분양 리스크가 있기 때문에 주로 제2금융권에서 대출을 받게 돼. 추후 본 PF가 나오지 않으면 사실상 회수가 어렵다는 단점이 있어.

본 PF: 착공 이후 공사 및 분양에 이르는 비용을 조달하는 투자기법이야. 인허가 리스크는 없는 편이고 대체로 분양 리스크만 감수하지. 주로 제1금융권에서 빌릴 수 있어.