[데스크 칼럼]요지경 전세시장

[이데일리 조철현 사회부동산부장] ‘미친’ 전세는 우리 사회의 가장 심각한 문제다. 치솟는 전셋값에 결혼을 늦추는 젊은 세대, 폭등한 전세금을 감당 못해 외곽으로 밀려나는 전세 난민들…. 사방에서 한숨과 속앓이가 넘쳐난다.

전세시장 불안은 어제 오늘 일이 아니다. 전셋값은 2009년 3월 이후 6년 6개월째 줄곧 오르고 있다. 지난 8월 말 현재 서울 전셋값은 2008년 말 대비 87.1% 치솟았다. 저금리 기조 속에 집주인들이 기존 전세를 월세로 돌리면서 전세 물건이 많이 부족해진 탓이다.

전셋값이 집값의 턱밑까지 차오른 단지도 많아졌다. 얼마 전부터는 전셋값이 매매가를 추월한 아파트까지 나왔다는 이야기가 나돌더니 이젠 더 이상 새삼스런 일도 아닌 게 됐다.

전셋값이 다락같이 오르면서 요즘 주택시장에선 새로운 투자 기법이 유행처럼 번지고 있다. 전세를 끼고 주택을 여러 채 사들이는 것이다. 전셋값에 떠밀려 매매값이 올라갈 수밖에 없다고 판단한 때문이다. 지인 중에도 최근 몇 달 새 아파트 10채 이상을 매입한 사람이 있다.

이들의 먹잇감은 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 높아 전세와 매매 가격 차이가 거의 나지 않는 아파트다. 이 경우 자기 돈은 거의 들이지 않고 아파트를 여러 채 매입할 수 있다. 이게 바로 요즘 유행하는 ‘무피 투자’라는 거다. 무피 투자는 피 같은 내 돈을 한 푼도 들이지 않고 투자하는 것을 일컫는 은어다.

문제는 이렇게 집을 산 투자자들이 차익을 얻기 위해 전세금을 다시 올려 전세난을 부추기고 있다는 것이다. 투기 세력들이 끌어올린 전셋값을 감당하지 못한 세입자는 재계약을 포기하고 다른 곳으로 이사하거나, 무리해서라도 전세 대출을 받아 계약을 연장할 수밖에 없다. 요지경이 따로 없다. 사상 유례 없는 전세난이 빚는 세태다.

그동안 전세시장은 철저한 실수요자 위주의 시장으로 통했다. 거주할 집이 필요한 사람만 전세를 얻기 때문에 전세시장에는 가수요가 붙을 여지가 없는 것으로 여겨졌다. 하지만 이제는 이 같은 통설도 수정돼야 할 것 같다.

전세난은 더욱 심해질 전망이다. 우선 수급 상황이 좋지 않다. 당장 올 하반기 서울 강남권에서만 6000여가구의 재건축 이주 수요가 발생할 예정이다. 반면 올해 서울 아파트 입주 물량(1만7500여가구)은 지난해 절반 수준에 불과하다. 내년부터 시행될 정부의 가계 대출 규제 강화도 전세시장에는 악재다. 대출 규제로 주택 구입이 어려워진 무주택자들이 전세로 눌러앉을 가능성이 커서다.

임대차시장 안정보다 더 중요한 복지는 없다. 민생 중의 민생이다. 무피 투자 같은 투기 행위는 민생 침해 차원에서 엄정하게 대처해야 한다. 근본 대책인 공공 임대주택 공급을 늘리는 데도 힘을 쏟아야 한다. 현재 5.5%에 불과한 공공임대주택 비율을 경제협력개발기구(OECD) 국가 평균치인 11% 선까지 올려 놓는 게 급하다.

민간의 전세 공급 확대도 필요하다. 이를 위해 주요 임대주택 공급자인 다주택자에 대한 징벌적 과세를 손볼 필요가 있다. 대표적인 게 종합부동산세다. 현재 1주택자는 공시가격 9억원 초과, 2주택 이상 다주택자는 합산 주택가격이 6억원을 넘으면 종부세를 내야 한다. 3억원대 집 두 채를 가진 사람은 종부세를 내지만 8억원대 집 한 채를 가진 사람은 납부하지 않는 불합리한 상황이 벌어지고 있는 것이다. 아울러 뉴욕이나 베를린처럼 임대료의 적정 수준을 관리할 수 있는 제도적 장치 마련도 심각하게 고민볼 때이다.