금리 오르면 집값 하락?…“시장 양극화 부추길 것”

[이데일리 강신우 기자] 주택시장이 꽁꽁 얼어붙은 가운데 기준금리가 한 차례 더 오르면서 ‘집값 고점론’에 힘이 실리고 있다. 거래량과 부동산 심리, 실거래가 부동산지표가 일제히 고꾸라지면서 대선 이후까지 팔지도 사지도 않는 관망세가 짙어지는 분위기다.

(사진=연합뉴스)

하지만 이 같은 흐름이 집값 하락으로 이어지기보다는 부동산 양극화를 심화시킬 것이라는 전망이 우세하다. 거래량이 급감하면서 서울 강남 등 ‘똘똘한 한 채’를 중심으로 수요가 더욱더 몰릴 수 있다는 분석이다.

◇금리 올리자마자 국토부 ‘집값 안정화’ 자신

17일 부동산업계 등에 따르면 한국은행은 지난 14일 올해 첫 통화정책방향 결정회의에서 기준금리를 0.25%포인트 올렸다. 이로써 코로나19 발생 무렵인 2020년2월 기준금리인 1.25%와 같은 수준이 됐다. 시중은행의 고정금리형 주택담보대출 금리(14일 기준)는 연 3.75~5.51%였지만 이번 금리 인상으로 연 최고 6%대까지 오를 가능성이 높다.

한국은행의 금리 인상에 정부는 곧바로 반응했다. 국토교통부는 ‘금리인상에 따른 주택시장 동향 및 전망’이라는 보도자료를 통해 금리 수준이 집값에 미치는 영향을 감안하면 금리인상 본격화는 주택시장 안정에 크게 기여할 것이라고 했다. 노형욱 국토부 장관은 “유동성·공급·인구 등 주택시장 3대 핵심변수의 트리플 하방압력이 강화돼 중장기적으로 집값 안정세가 더욱 공고해질 것”이라고 강조했다.

금리가 거듭 오른 데다 추가 인상까지 거론되면서 매수심리는 이미 뚝 떨어졌다. 국토연구원 부동산시장연구센터가 발표한 ‘작년 12월 부동산시장 소비자 심리조사’ 결과를 보면 지난달 전국 주택 매매시장의 소비심리지수는 109.4로 전달(119.5)보다 10.1포인트 하락했다. 서울은 같은 기간 108.1을 기록해 전달보다 10.7포인트 빠졌다.

주택시장도 주춤하는 분위기다. 한국부동산원이 발표한 1월2주차 주간 아파트가격동향을 보면 서울 집값은 0.03% 올라 전주(0.02%)보다 상승폭이 축소했다. 자치구별로 성북(-0.01%)·노원(-0.01%)·은평구(-0.01%)는 하락했고 마포·강북·도봉구는 보합하며 전체적으로 안정세를 보이고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 노원구 월계동 현대(전용면적 84㎡)아파트는 지난해 9월 10억1000만원(7층)에 팔리면서 최고가를 기록했지만 최근에는 9000만~1억6500만원까지 떨어졌다. 은평구 수색동 대림한숲타운(전용114㎡)은 지난해 11월 10억5000만원(12층)에 거래됐지만 지난달에는 1억5000만원 하락한 9억원(14층)에 팔렸다.

◇“하락은 ‘글쎄’…주택시장은 양극화할 것”

부동산시장 전문가들은 금리인상으로 일시적으로 매수심리가 위축되고 하락 거래가 일부 나타날 수 있지만 집값이 대세하락으로 이어지긴 어렵다는 의견이 주류다. 이보다는 대출없이 집을 살 능력이 있는 ‘현금부자’들이 강남 등에 투자하는 수요가 늘어날 것이라는 분석이 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “지난 2019년의 기준금리는 지금보다 더 높은 1.75%였지만 주택시장이 호황을 맞았다. 금리를 올리면 집값을 잡을 수 있다는 주장은 실제로 현실과 거리가 있다”며 “오히려 대출한도 제한이 집값 안정화에 좀 더 영향을 미쳤다고 볼 수 있다”고 했다.

고종완 한국자산관리연구원 원장은 “금리가 내릴 때는 예외없이 집값이 올랐지만 금리 인상이 물가 관리를 위한 것일 때는 오히려 인플레이션 회피 상품인 부동산에 미치는 영향은 제한적”이라면서 “그러나 시중은행의 대출금리가 6% 이상일 때는 매수심리가 꺾이면서 수요가 급감할 가능성이 크다”고 분석했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “금리 인상은 채무 상환 부담을 증가시키고 수요자의 위험 선호 약화로 이어져 결국 부동산 구매수요 관망과 거래량 감소로 나타날 수 있다”면서 “이는 오히려 주택시장 양극화를 극대화시킬 것으로 예상된다”고 내다봤다.