[웰스투어]"역세권될 곳 초기 투자하면 실패 안한다"

△양철승 부동산가치투자연구소 소장이 4일 부산 동구 범일동 KB아트홀에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 웰스투어’에서 ‘100세 시대 부동산 은퇴설계(수익형 부동산)’이란 주제로 강연을 하고 있다.[사진=한대욱 기자]

[부산=이데일리 권소현 기자] “1억원 미만인 소액 투자라면 역세권 토지를 사고, 2억원 정도면 서울 강남에 철거 준비 중인 곳에서 입주권을 잘 찾아보세요. 5억원 이상이면 단독주택을 헐고 재개발해서 수익을 남기는 방법을 추천합니다”

양철승 부동산가치투자연구소 소장은 4일 부산 KB아트홀에서 열린 ‘제6회 웰스투어 in 부산’에서 ‘100세 시대 부동산, 은퇴설계(수익형 부동산)’을 주제로 강연하면서 노후를 대비할 수 있는 부동산 투자전략을 제시했다.

우선 부동산 가치가 오를 수 있는 핵심적인 지역은 바로 역세권이라고 강조했다. 역세권은 선선익선(先先益善), 즉 먼저 투자할 수록 나중에 누릴 수 있는 차익이 크다고 설명했다.

양 소장은 “역세권은 교통이 발달하고 인구가 유입되면 상권이 형성되고 도시가 확장되면서 지가가 오른다”며 “역세권 상업지역 변경지역은 가치가 평균 20배 이상 상승했다”고 말했다.

대표적으로 병점역의 경우 경부선 착공 전에는 평당 15~20만원에 불과했지만 현재 3000만원으로 뛰었고, 2005년에 착공해 2009년 완공한 용인경전철이 지나가는 강남대역은 착공 전 20만~25만원이었던 땅값이 3500만원으로 올랐다는 것.

재건축에도 관심을 두라고 조언했다. 최근 강남에 분 재건축 투기 열풍 때문에 정부가 부동산 대책을 내놓기도 했지만 이 규제책에 해당하지 않는 곳을 찾아 투자하면 유망하다고 설명했다.

양 소장은 “각 지자체 홈페이지에 재건축·재개발 현황을 보면 어디가 이주 중인지, 어디가 사업승인이 났는지 알 수 있다”며 “남들이 안 보는 곳을 잘 찾아보면 투자할 만한 곳이 있다”고 말했다.

주요 정부부처가 세종시로 이전하면서 집값 하락 우려가 있었던 과천을 예로 들었다. 그는 “과천 재건축단지는 최근 부동산 대책에 해당하지 않는다”며 “2억~3억원 정도 투자할 수 있다면 현재 재건축 안전진단 단계인 과천 주공 8~9단지를 추천할 만 하다”고 설명했다.

종잣돈이 좀 더 있다면 아예 단독주택 부지를 사서 개발할 것을 추천했다. 양 소장은 실제 개발사례를 예로 들었다. 대지 109.8 규모의 제3종 일반주거지역 단독주택을 2억5000만원에 매입해 석 달에 걸쳐 2억5000만원을 들여 4층짜리 원룸 건물을 지어 7억5000만원에 분양한 것. 세금 3000만원을 제외하고 2억2000만원이 고스란히 순이익으로 남았다.

특히 단독주택이나 다가구주택은 건축법상 도로 사선제한이 지난 5월 이후 폐지되면서 수익률이 높아진 상황이다. 양 소장은 “사선제한 폐지로 가치가 더 올랐다”며 “연간 1조원의 건축투자가 추가로 발생할 것”으로 전망했다.

부동산을 보유하고 있는 투자자의 은퇴 후 현금흐름 확보 방법도 제시했다. 우선 주택을 담보로 연금을 받는 주택금융공사의 주택연금 상품을 들었다. 다주택자나 배우자의 나이가 상당히 어려도 가입할 수 있고 주거용 오피스텔로도 가입이 가능하니 적극 활용하라는 것.

농사짓는 이들은 농지를 담보로 연금을 받고, 농사를 더는 짓지 않거나 도시에 거주할 경우 농지은행에 맡기는 방법도 소개했다. 농지은행의 경우 농지은행이 농지를 매입해 저렴한 임대료로 재임대하거나 농지은행에 농지를 임대수탁하는 식이다.

양 소장은 “금리 사이클에서 금리가 바닥인 현 시점에서는 부동산에 투자하는 것이 맞다”며 “향후 20년 이내에 핵심지역의 경우 현 시세의 두 배 이상 상승할 가능성이 높다”고 말했다.