대못 뽑았지만…고금리속 부동산 한파 녹이기 역부족, 재초환도 풀어야(종합)

[세종=이데일리 김아름 기자] 이번 재건축 안전진단 합리화 방안으로 일부 재건축 시장의 활성화를 이끌 수는 있겠지만 침체를 거듭하고 있는 부동산 시장을 반전시킬만한 강력한 계기가 되기는 어려울 전망이다. 재건축초과이익환수제 규제 완화 같은 강력한 카드가 뒤따라야 한다는 분석이다.

[그래픽=이데일리 이미나 기자]

◇연착륙 도움, 시장 반전은 NO

전문가들은 8일 정부가 발표한 방안이 재건축 시장에 훈풍을 불게 할 수는 있겠지만 부동산 시장 전체를 반전시키기에는 역부족이라고 입을 모았다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “개선안으로 당장 주택시장에 큰 영향을 주기는 어렵지만 재건축을 기다리고 있던 노후 단지는 이번 기회를 통해 속도감 있게 재건축 사업을 추진할 기회를 마련했다”고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 “1980년대 후반~1990년대 중반에 준공한 단지의 재건축 첫 관문인 안전진단 통과가 쉬워져 집주인들이 기대감에 일부 호가 인상이나 급매물 회수가 있을 것으로 보인다”며 “하지만 고금리 태풍에 집값 추가하락 우려로 매수심리가 바닥권이라 활발한 거래는 어려울 것으로 전망한다”고 진단했다.

이어 “집값 추가하락을 다소 줄이는 완충 역할이나 연착륙에 도움을 주는 효과를 예상해볼 수 있지만 시장 반전은 어렵다”고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “안전진단을 시행하려던 아파트 단지에는 호재이지만 가격급등은 쉽지 않다”며 “대책이 나오면 호가가 널뛰기하던 올해 상반기와는 달리 지금은 어떤 내용이 나와도 바로 호가와 거래가격에 반영되지 않고 있다. 재건축은 특히 사업완료까지 걸리는 시간이 길어서 더욱 그렇다”고 설명했다.

이에 대해 정부에서는 장기적으로 시장에 긍정적인 효과가 있겠다고 내다봤다. 권혁진 국토부 주택토지실장은 “씨앗을 뿌려놨다고 생각한다. 겨울에는 씨가 발아하지 않는다. 부동산 경기가 지금은 얼어붙었지만 뜨거운 여름이 되기도 한다”며 “공급 기반을 마련했다고 생각한다. 좋은 품질의 환경에서 살고 싶은 국민의 요구가 강하기 때문에 필요한 곳에 쓸 수 있다고 본다”고 했다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

◇재초환 규제 완화 여부가 관건

전문가들은 시장에 영향을 줄 수 있는 추가 정책이 나와야 시장의 분위기를 바꿀 수 있다고 했다. 우선해 꼽은 것이 ‘재초환 규제 완화’다. 재건축 활성화를 위해서는 최대 50%에 달해 징벌적 벌금이라고 지적받는 재건축 부담금을 시급히 개선해야 한다고 지적한다.

박 전문위원은 “재건축의 최종관문인 재초환 규제 완화가 뒤따라야 (연착륙에) 속도를 낼 수 있을 듯하다”고 전망했다.

이 위원은 “재초환 같은 재건축 저해요인은 여전하다는 점을 유의해야 한다”며 “재초환은 ‘공공의 이익환수’가 여전히 정부 쪽에서 제시되고 있으므로 추후의 정책변화를 더 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.

정부는 이미 발표한 ‘재건축부담금 합리화 방안’도 아직 입법이 이뤄지고 있지 않아 논의할 여지가 없다고 했다. 권혁진 실장은 “재초환 관련 입법이 당면 목표지 추가로 무엇을 더 하는 것은 순위가 아주 낮을 것 같다”며 “국토부가 제출한 법안 자체도 국회 내에서 이견이 많아 입법에 애로를 느끼는 상황이다”고 전했다.

‘재건축 규제의 끝판 왕’이라고 불리는 재초환은 규제 완화를 위한 관련 입법이 이뤄지고 있다. 최근 국토교통위원회 여당 간사인 김정재 국민의힘 의원은 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률 일부 개정안’을 대표 발의했다. 이 개정안은 지난 9월29일 국토부가 발표한 ‘재건축부담금 합리화 방안’에 따른 후속 조치로 이를 이행하기 위한 법적 근거로 작용할 수 있다.

이 위원은 “정책을 다루는 쪽에서는 지금처럼 정책변화가 바로 시장가격에 반영되지 않는 지금이 오히려 ‘규제 완화를 통한 시장정상화’를 실행하기 최적기라고 판단한다”며 “시장에는 영원한 호황도, 영원한 불황도 없다. 지금은 앞으로의 시장 상황이 바뀔 때를 준비하는 시기이기 때문에 여러 규제 요인을 미리미리 조정해두는 것이 바람직한 대응이라고 본다”고 했다.

이어 “시장정상화를 먼저 적극적으로 시행하는 것으로 시장연착륙 방안은 자연스럽게 따라온다”며 “시야를 ‘시장연착륙’으로 맞추지 말고 ‘과도한 규제의 정상화’라는 범위로 넓혀서 바라보는 것이 바람직하다”라고 주장했다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]