[부동산투자포럼]“대출규제 효과 없다…집값 계속 오를 것”

[이데일리 김나리 기자] 최근 금리가 인상되는 가운데 정부가 대출규제를 강화하고 있지만 이로는 집값을 잡기 힘들다는 전망이 나왔다. 집값을 잡기 위해서는 임차 보증금을 이용해 집을 매수하는 ‘갭 투자’를 막아야 한다는 주장이다.

[이데일리 이영훈 기자] 서영수 키움증권 연구원이 29일 서울 중구 순화동 KG하모니홀에서 열린 ‘2021 이데일리 부동산투자포럼’에서 ‘대선 이후 집값 전망’에 대해 토론을 하고 있다.

29일 이데일리가 주최한 ‘2021 부동산투자포럼’에서 서영수 키움증권 리서치센터 수석연구원은 “정부가 대출규제를 강화하고 있지만, 집을 구매하는 방식이 대출보다는 갭 투자 형태로 전세보증금을 끼거나 부모님으로부터 지원을 받는 식으로 가고 있기 때문에 대출규제나 금리 인상이 집값에 미치는 영향이 크지 않다”고 진단했다.

서 연구원에 따르면 집 매매 자금은 통상적으로 약 30%는 자기자본, 70%는 타인자본으로 구성된다. 서 연구원은 “여기서 집값을 결정짓는 큰 변수는 결국 타인자본 규모와 조달 방식인데, 최근 타인자본에서 대출 비중은 3분의 1정도 밖에 되지 않는다”고 설명했다.

이어 “대출 규제를 하더라도 투기수요와 가수요, 실수요를 나눠 규제하는 건 사실상 불가능하기 때문에 원하는 타깃 5~6%도 맞추기 어려운 상황이어서 정부 규제 효과는 생색내기에 그칠 것”이라며 “임대차 3법으로 전세 가격이 가파르게 오르면서 어쩔 수 없이 집을 사는 세입자들이 늘었는데, 이 가운데 정부가 무주택자는 정책적으로 지원해주고 있기 때문에 집값은 더 오를 수밖에 없다”고 지적했다.

집값을 잡기 위해서는 궁극적으로 갭 투자를 막아야 한다는 주장이다. 서 연구원은 “진짜 실수요자는 단순히 무주택자를 뜻하는 게 아니라, 집이 있든 없든 내가 살 수 있는 범위 내에서 집을 사는 사람을 의미한다”며 “무주택자라도 본인 능력을 벗어나는 범위의 집을 전세보증금을 이용해 갭으로 사는 것은 투기 수요자”라고 짚었다.

그러면서 “집값을 하락시키려면 모든 사람들이 공식적인 금융기관 대출만 받도록 하고 자신이 상환할 수 있는 능력 만큼만 대출받게 하면 된다”며 “지금 평균 집값은 부채와 임대보증금으로 메워지는데 이게 없어지면 집을 살 수 없게 되고 수요자가 없으면 집값이 떨어질 수밖에 없다”고 말했다.

다만 집값이 떨어질 때 발생하는 문제점과 파장, 금융부실을 어떻게 해소할 지가 관건이라고 분석했다. 서 연구원은 “우리나라의 공식 부채는 2000조원이지만 숨겨진 부채인 임대보증금까지 합치면 3200조원 정도 되는데, 현재 우리나라 집 매수 행태는 2008년 금융위기가 발생했을 때와 비슷하다”며 “어떤 정부도 집값을 하락시키고 싶어하진 않겠지만 뒤를 감당할 수 없다면 새로운 시각으로 접근해 정책을 내놓는 게 필요하다. 집값이 하락할 때 발생하는 문제점과 파장, 금융부실을 어떻게 해소할 지가 결국 정부의 정책적 역할과 대응 능력을 판가름할 것”이라고 말했다.