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이날 방문한 사업장은 부실 PF를 정상화해 실제 주택 공급으로 연결한 사례다. 2020년 부지를 매입하고 2022년 인허가까지 받았지만 같은 해 하반기 PF시장 불안과 부동산 경기 둔화, 공사비 상승 등이 겹치면서 본PF 전환에 실패했다.
사업의 물꼬를 튼 것은 캠코펀드였다. 신한자산운용이 운용하는 캠코펀드가 2024년 5월 605억원을 투자했다. 이 가운데 캠코 자금은 275억원이다. 펀드는 기존 채권을 인수하고 토지와 사업권을 확보한 뒤 약 15개월에 걸쳐 사업을 재구조화했다.
당초 도시형생활주택이었던 사업계획을 중·소형 아파트로 바꾸고 신규 시공사도 선정했다. 이를 통해 본PF 조달 여건을 마련해 올해 2월 착공에 들어갔고 4월에는 178가구 분양을 모두 마쳤다. 약 3000억원 규모의 사업을 605억원의 펀드 투자로 정상화한 셈이다. 준공은 2028년 12월 예정이다.
정부가 이 같은 사례를 확대하려는 것은 수도권에서 인허가를 받아놓고도 자금난 등으로 사업이 지연되는 PF 사업장을 정상화하면 신규 택지를 개발하는 것보다 빠르게 주택 공급으로 연결할 수 있다는 판단에서다.
캠코가 2023년 9월 조성한 기존 PF 정상화 지원펀드는 총 1조1000억원 규모다. 이달 기준 8193억원의 투자가 완료됐다. 이 가운데 주거사업장에는 3730억원이 투입돼 주택·준주택 약 3881호의 공급이 추진되고 있다.
정부는 지난달 발표한 8·13 부동산 대책의 후속 조치로 펀드 규모를 대폭 확대한다. 다음 달 신규 운용사 모집공고를 내고 오는 12월 선정을 마친 뒤 내년 상반기까지 3조원 규모의 신규 펀드를 조성할 계획이다. 재정과 민간이 각각 1조5000억원씩 부담한다.
신규 펀드의 60%는 주거사업장에 주목적 투자한다. 금융위는 기존 펀드의 주거사업장 투자 실적을 토대로 3조원이 투입되면 약 1만8000호 이상의 주택·준주택 공급을 뒷받침할 수 있을 것으로 추산했다.
관건은 민간 자금을 얼마나 끌어들이고 사업장별 특성에 맞게 자금을 신속하게 투입할 수 있느냐다. 이날 간담회에서도 운용사들은 민간 자본의 참여를 유도할 인센티브와 투자조건의 유연성 확대, 지분투자·대출 등 다양한 집행방식 도입, 주택금융공사·주택도시보증공사(HUG)·한국토지주택공사(LH) 등 유관기관과의 협업 필요성을 건의했다.
금융당국도 수도권 부실 PF 사업장 정상화에 정책 역량을 집중한다. 금감원은 현재 수도권 PF 사업장 325곳을 밀착관리 대상으로 선정해 사업장별 담당자를 지정하고 진행계획을 점검하고 있다. 일시적인 유동성 부족이나 부실로 사업이 멈춘 곳을 캠코펀드 등 금융지원 수단과 연결한다는 방침이다.
권 부위원장은 “사업이 중단된 상황에서 캠코펀드가 용도변경과 시공사 변경 등으로 사업성을 근본적으로 개선해 민간자금이 유입될 수 있는 여건을 만들었다”며 “신규 캠코펀드가 주목적투자 60%만큼 주거사업장에 투자될 경우 약 1만8000호의 주택공급이 기대되는 만큼 주택공급 촉진을 위한 다양한 금융지원 방안을 모색하겠다”고 말했다.
이어 “민간 금융권에서도 부실사업장 정상화를 건전성 제고 차원을 넘어 사업성을 높여 수익을 창출할 수 있는 새로운 투자기회로 바라봐주길 기대한다”며 “주택공급 부족이라는 과제 극복을 위해 금융권이 확실한 자금 공급에 나서달라”고 당부했다.
