취득세, 분양·입주권만으로 중과 안 해…일시적 2주택 재건축도 고려

[이데일리 최정훈 기자] 최대 12%로 올라가는 취득세를 중과하는 지방세법 개정안이 국회를 통과하면서 구체적인 기준이 담긴 시행령이 곧바로 마련됐다. 다주택자의 판단 기준인 1세대의 개념은 등본으로 정하고, 분양권과 입주권만으로는 취득세를 중과하지 않는다. 또 공공성이 높은 주택은 합산하지 않고, 일시적 2주택자에 분양권과 재건축 상황도 고려한다.

27일 오후 세종시 아파트 단지 모습.(사진=연합뉴스)

행정안전부는 지난 10일 발표된 주택시장 안정 보완대책과 관련해 다주택자·법인의 주택 취득세율 강화 등을 위한 지방세법 개정안이 28일 국회 행정안전위원회 전체회의에서 의결됐다고 30일 밝혔다. 이에 행안부는 법에서 위임한 사항과 세부 운영기준을 담은 지방세법 시행령 개정안을 31일부터 내달 3일까지 입법예고한다.

◇다주택자 판단 기준인 1세대는 등본 기재된 가족

시행령 개정안에는 먼저 다주택자 판단기준인 1세대의 범위를 규정했다. 1세대란 세대별 주민등록표에 함께 기재돼 있는 부모, 배우자, 자녀, 형제자매 등 가족으로 구성된 세대를 뜻하고, 배우자와 30세 미만의 자녀는 주택을 취득하는 사람과 같은 세대별 주민등록표에 기재돼 있지 않더라도 같은 세대로 본다.

다만 30세 미만의 자녀라 하더라도 일정 소득이 있고 따로 사는 경우에는 별도의 세대로 볼 수 있도록 예외규정을 뒀다. 또 자녀가 65세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합친 경우, 65세 이상 직계존속과 자녀의 세대를 각각 독립된 세대로 간주한다. 이는 부모봉양에 따른 합가로 인해 주택 수 산정에 불이익이 발생하지 않도록 하는 취지다.

◇상속주택 5년까지 합산 안 해…분양·입주권만으로 중과 X

상속주택의 경우에는 지분상속 등 다양한 상속 상황을 고려해 상속개시일로부터 5년까지는 주택 수에 합산하지 않도록 했다. 또 부부가 공동 소유하는 경우 세대 내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 ‘세대’가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정한다. 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우는 각각 1주택을 소유하는 것으로 본다.

분양권·입주권만으로는 취득세가 중과되지 않는다. 분양권·입주권 자체가 취득세 과세대상은 아니기 때문이다. 추후 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과된다. 다만, 주택이 준공되기 전이라도 분양권·입주권은 주택을 취득하는 것이 예정되어 있으므로 소유 주택 수에는 포함된다.

오피스텔도 주거용으로 신고해 주택분 재산세가 과세되고 있는 경우 주택 수에 포함된다. 다만 오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않아 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다. 이에 취득시점에는 취득세가 중과되지 않고 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용된다.

지방세법 개정안 주요 내용(자료=행정안전부 제공)

◇공공성 높거나 공급사업에 필요한 주택 취득은 합산 X

이어 공공성이 높거나 주택공급 사업을 위해 필요한 경우 등 투기로 보기 어려운 주택 취득의 경우 주택 수 합산에서 제외하고 중과 세율도 적용받지 않도록 했다. △가정어린이집 △노인복지주택 △국가등록문화재 △농어촌주택 △공공주택사업자의 공공임대주택 △재개발사업 등을 위해 멸실 목적으로 취득하는 주택 등이 해당한다.

단 가정어린이집의 경우 취득 후 1년이 경과할 때까지 어린이집으로 사용하지 않거나 어린이집으로 3년 이상 사용하지 않고 매각ㆍ증여ㆍ전용하는 경우는 취득세를 추징한다. 다른 용도로 전용한 때부터는 소유 주택에도 포함한다.

◇이사·학업·취업 일시적 2주택자 중과 X…분양권·재건축 등도 고려

또 이사·학업·취업 등으로 인해 일시적으로 2주택이 되는 경우 1주택 세율을 적용할 수 있도록 세부기준을 규정했다. 1주택을 소유한 1세대가 다른 1주택을 추가로 취득한 경우 종전 주택을 일정 기간 내에 처분할 경우에 신규 주택은 1주택 세율(1~3%)을 적용받게 된다. 다만 3년 내에 종전 주택을 처분하지 않으면 추후 차액이 추징된다.

다만 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 내에 있는 경우에는 1년 이내 처분해야 한다. 다주택자가 이사 가기 위해 취득하는 주택은 일시적 주택으로 보지 않는다. 이에 신규 주택에 대한 취득은 중과세율이 적용된다.

1주택을 보유하다가 아파트 분양권을 취득한 경우에는 아파트 준공 후 주택 취득일 기준으로 종전 주택을 처분하면 취득세가 중과되지 않는다. 재건축사업으로 거주하던 주택에서 나와 다른 주택을 취득한 뒤 재건축 주택에 입주하면서 전에 살던 주택을 처분하는 경우도 일시적 2주택에 해당한다.

자료=행정안전부 제공

◇보완대책 발표 전 매매계약은 종전세율 적용

정부가 주택시장 안정 보완대책을 발표한 지난 10일 이전에 매매 계약을 체결한 사실이 증빙서류에 의해 확인되면 지방세법 개정안 시행 후 취득하더라도 신뢰보호 차원에서 종전 세율을 적용한다. 지방세법 개정안 시행되기 이전에 취득한 경우라면 현행 취득세율을 적용해 납부하면 된다.

또 기존 소유 주택의 소재지와 관계없이 비조정대상지역에 2번째 주택을 추가로 취득하는 경우 주택 가액에 따라 1~3% 세율 적용한다. 만일 추가 취득 주택이 3억원이면 1% 세율이 적용된다. 비조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 사람이 조정대상지역에서 주택을 추가로 취득하면 8%가 적용된다. 2주택 소유자가 비조정대상지역 주택 취득할 때도 세율 8%다.

◇조정대상지역서 3억원 이상 주택 증여 시 12% 취득세

아울러 강화된 주택 증여 취득세율이 적용되는 대상을 규정했다. 조정대상지역 내에 공시가격 3억원 이상 주택을 증여한 경우 증여를 받은 자가 내는 증여 취득세율이 현행 3.5%에서 12%로 강화된다. 그 외 주택의 경우에는 현행 3.5% 세율이 적용된다. 투기수요와 관계없는 1세대 1주택자가 배우자, 직계존비속에게 증여하는 경우에는 조정대상지역이라도 3.5%가 적용된다.

행안부는 국회에서 논의되고 있는 지방세법 개정안이 의결될 경우 금번 시행령 개정안을 함께 시행할 예정이다.

(지방세법 개정안 주요 내용자료=행정안전부 제공)