남양주 별내 '스타필드 빌리지' 개발 PF대출, 내년 6월 만기

[이데일리 김성수 기자] 경기 남양주 별내동에 ‘스타필드 빌리지’를 짓는 사업의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 내년 6월 3일 만기를 맞는다.

현재 이 사업은 아직 건축허가를 받지 않아서 착공 시점이 확정되지 않았다. 다만 내년 6월경 사업지 바로 앞에 있는 경춘선 별내역에 서울지하철 8호선 연장선(별내선)이 개통하는 만큼 추후 자산가치가 오를 것으로 예상된다.

◇ PF대출 30억, 내년 6월 3일 만기…주관사 한투증권

8일 금융투자업계에 따르면 경기 남양주시 별내동 990번지 8582㎡ 부지에 ‘스타필드 빌리지’를 짓는 사업 관련 PF대출 30억원이 내년 6월 3일 만기 도래한다.

경기 남양주시 별내동 990번지 일대 위치도 (사진=네이버지도 캡처)

에스피남양주별내피에프브이(PFV)는 이 사업과 관련해서 작년 9월 체결한 대출약정에 따라 작년 9월 5일에 복수의 대주들로부터 85억원 규모의 대출을 조달했었다.

에스피남양주별내PFV는 남양주시 별내동 990번지 내 토지를 취득해서 생활숙박시설 및 판매시설 등 복합시설(스타필드 빌리지)을 신축한 후 분양, 임대 또는 운영해서 그 수익을 주주에게 배당하는 것이 목적이다.

앞서 신세계프라퍼티가 지난 2021년 이마트로부터 이 부지를 넘겨받은 후 이 PFV를 설립했다. 앞서 특수목적회사(SPC) 케이에이별내제일차는 작년 9월 5일 에스피남양주별내PFV에 30억원 대출을 실행했다.

기존 대출약정상 대출만기일은 작년 6월 3일이었지만, 에스피남양주별내PFV가 대주들과 변경 담보대출약정서를 체결하고 대출만기일을 내년 6월 3일로 1년 연장했다.

이에 따라 케이에이별내제일차가 에스피남양주별내PFV에 대해 보유한 대출채권 30억원의 만기가 내년 돌아오는 것. 이를 기초자산으로 발행한 자산담보부단기사채(ABSTB)도 만기가 내년 6월 3일로 동일하다.

한국투자증권은 이 유동화 거래의 주관회사, 업무수탁자, 자산관리자, 사모사채 인수확약인을 맡고 있다.

케이에이별내제일차가 기존에 발행한 유동화증권 등을 상환하기에 자금이 부족한 경우 한국투자증권은 30억원 한도로 케이에이별내제일차가 발행하는 사모사채를 인수하거나 케이에이별내제일차에 부족자금을 대여해야 한다.

케이에이별내제일차는 한국투자증권이 납입하는 사모사채 인수대금 또는 자금보충금을 재원으로 기존에 발행한 유동화증권을 상환한다.

(자료=금융감독원 전자공시시스템)

◇ 별내역, 내년 6월경 8호선 개통…잠실 접근성 개선

에스피남양주별내PFV에는 신세계프라퍼티 외에도 한화가 직접 지분을 투자한 상태다.

신세계프라퍼티가 보유한 보통주 지분율은 60.13%, 한화의 보통주 지분율은 39.87%다. 엠케이파트너스, 한국투자부동산신탁 등도 의결권 없는 우선주를 보유하고 있다.

엠케이파트너스의 우선주 지분율은 지난 6월 2일 기준 31.43%에서 14.23%로 17.2%포인트(p) 줄었다. 반면 신세계프라퍼티의 우선주 지분율(31.43→42.36%)은 10.93%p 늘었고, 한화 우선주 지분율(21.43→27.7%)도 6.27%p 늘었다.

스타필드 빌리지는 신세계프라퍼티가 연면적 3만㎡(약 1만평) 안팎의 소형 부지에 조성하는 지역 밀착형 쇼핑 브랜드다.

‘집 앞 스타필드’라는 콘셉트에 맞춰 도보 이용 고객을 타깃으로 전문 식료품 매장, 취미 생활 아카데미, 유아 체험 콘텐츠, 전문 의료시설, 헬스케어 시설 등 쇼핑 공간으로 구성될 예정이다.

스타필드 빌리지 개발사업은 현재 인허가 단계에 있다. 남양주시청에 따르면 작년에 건축허가를 신청했지만 아직 인허가를 받지 않았다.

서울지하철 8호선 연장선(별내선) 노선도 (사진=현대엔지니어링)

사업지 바로 앞에 있는 경춘선 별내역에는 내년 6월경 서울지하철 8호선 연장선(별내선)이 개통하는 만큼 추후 자산가치가 오를 것으로 예상된다. 별내선은 사업비 1조3799억원을 들여 서울 강동구 암사동에서 남양주시 별내동까지 12.9km를 연결하는 사업이다.

각각 경의중앙선, 경춘선으로 환승할 수 있는 구리역, 별내역 등 6개 역이 설치된다. 당초 올해 9월 개통 목표로 사업을 진행했지만 일부 구간 공사가 장기간 지연되면서 개통 예상 시점이 내년 6월로 미뤄졌다.

별내선이 개통하면 기존 남양주에서 서울 잠실까지 1시간 가량 걸리던 이동시간이 20분대로 대폭 단축된다. 이에 따라 주요 업무지구인 잠실까지의 접근성이 대폭 향상될 예정이다. 현재 별내역에서 2호선 잠실역까지는 40분 이상 걸린다.