"마곡 아파트 분양가가 3억원?"…'토지임대부주택'이 뭐길래[궁즉답]

이데일리는 독자들이 궁금해하는 정치·경제·사회·문화 등 여러 분야의 질문을 담당 기자들이 상세하게 답변드리는 ‘궁금하세요? 즉시 답해 드립니다(궁즉답)’ 코너를 연재합니다. <편집자 주>
Q. 공공분양주택 ‘뉴:홈’이 3차 사전청약을 시작한다고 알렸습니다. 유일하게 포함된 서울 지역인 마곡은 토지를 국가가 임대하는 토지임대부주택으로 나왔습니다. 건물만 소유하고 토지는 소유하지 않게 된다면 앞으로 시세 차익 등에선 토지에 비해 적은 이익을 얻는 건지 궁금합니다.

[이데일리 박지애 기자] 토지임대부주택은 일명 ‘반값 아파트’로 불리며 시세보다 훨씬 저렴한 분양가로 많은 사람의 관심을 받고 있습니다. 이번엔 예정된 ‘뉴:홈’의 3차 사전청약에 토지임대부주택으로 서울 지역인 마곡이 포함되며 높은 관심을 받고 있습니다. 시세보다 훨씬 저렴한 만큼 당첨만 되면 이득이 될 거 같은데 과연 그럴까요.

◇20평대 서울 마곡 아파트를 3억원에?

정부가 이번에 선보이는 공공분양주택 ‘뉴:홈’에서는 오는 27일부터 서울 강서구 마곡 10-2에 대해 사전청약 공고를 시행합니다. 특히 해당 단지는 뉴:홈에서도 나눔형에 해당하고, 또 나눔형 중에서도 토지임대부 주택에 해당합니다. 분류가 조금 복잡해 보일 수 있는데 하나하나 살펴보자면, 우선 정부가 내놓은 ‘뉴:홈’은 주택유형에 따라 나눔형, 일반형, 선택형으로 구분됩니다.

나눔형은 주변 시세의 70% 수준으로 분양하고, 5년 의무 거주기간 이후 정부에 주택을 매도하면 발생하는 손익의 70%가 분양받은 사람에게 귀속하는 유형입니다. 시세보다 70% 싸게 공급받는 대신 되팔 때도 차익의 70%만 가져가는 것이죠. 나눔형은 일반형(주변 시세의 80%에 공급)보다 저렴하게 공급하는 것이 특징입니다. 여기에다 당장 자금이 없는 사람들을 위해 분양가의 80%까지 최대 40년간 저금리 모기지까지 지원해줍니다. 조건이 좋은 만큼 모두가 지원할 자격을 주는 것은 아닙니다. 전체 물량 중 80%가 특별공급으로 이뤄지는데 특별공급은 청년(15%), 신혼부부(40%), 생애최초(25%)로 나뉩니다. 이를 제외한 나머지 20%가 일반공급으로 배정되는 거지요. 이번 3차 ‘뉴:홈’ 사전청약 지역에서 나눔형으로 공급되는 곳은 하남 교산, 안산 장상 그리고 서울 마곡입니다. 이 중에서도 하남 교산과 안산 장상은 나눔형 중에서도 이익 공유형이며 서울 마곡이 바로 나눔형 중 토지임대부 주택입니다. 이익공유형은 의무거주기간 이후 환매할 때 손익을 시행자와 나누어 갖는 유형입니다. 말 그대로 이익을 시행자와 공유하는 것이죠.

서울 마곡 10-2 지구 위치도

◇건축물 차익만 70% 가져가는 ‘나눔형 토지임대부주택’

그렇다면 나눔형에서 토지임대부주택에 해당하는 마곡 10-2는 어떨까요. 인근에서 단지를 형성한 마곡후포아파트의 경우 전용 84㎡ 기준 9억원 안팎에 시세가 형성된 점을 고려하면 마곡 10-2 지역 전용 59㎡ 기준이지만 3억원대 분양가는 최근의 치솟은 분양가에 비하면 저렴해도 많이 저렴한 수준인 건 확실합니다.

토지임대부주택은 기본적으로 분양가(토지+건축)에서 토지를 국가가 매입해 이를 분양자에 임대해주는 방식입니다. 토짓값이 분양가에서 빠지면서 저렴한 분양가가 가능해진 것입니다. 뉴:홈 나눔형 토지임대부는 나눔형에서 의무거주기간으로 정한 5년을 거주한 이후 해당 아파트를 매도하면 기존에 정한 70%의 손익을 수분양자가 가져가는 것입니다. 단, 조건은 토지임대부주택이었으므로 토지에 대한 손익을 제외한 건축물에 대한 손익만을 수분양자가 가져가는 것입니다.

감가상각이 되는 건축물과 달리 토지는 감가상각이 되지 않기 때문에 보통은 아파트 분양에서 토지를 제외하면 차익이 많이 발생하지 않는 것이 사실입니다. 단 업계에선 일부 예외적으로 일부 학군이나 교통 등 입지가 좋은 지역 등에 대해선 토지임대부 주택이어도 건축물이 감가상각이 시세보다 덜되거나 오히려 건축물 가격이 오른 사례도 일부 있다고 말합니다. 서울 마곡 10-2는 5호선 송정역과 마곡역 사이에 있어 5호선을 도보권으로 이용 가능하고 이외 주변에 9호선(신방화역), 공항철도(마곡나루역) 등이 위치해 교통이 편리한데다 인근에 초·중학교가 있는 점을 고려하면 입지적으로 나쁘지는 않지만 강남, 목동보다 학군이 부족한 것은 사실입니다.

정부 관계자는 “지난 사전청약을 통해 청년과 무주택 서민들의 내 집 마련의 간절함을 확인할 수 있었다”며 “다만 해당 주택은 차익에 대한 고려보단 당장 국민 거주 편의성을 해소하기 위한 목적이 크므로 여러 가지 상황을 두루 살펴 전략적으로 선택할 필요가 있다”고 말했습니다.