[일문일답]민·관 도시개발사업시 민간이익 제한한다

[이데일리 하지나 기자] 대장동 개발 특혜 논란이 불거진 가운데 앞으로 민·관 공동 도시개발사업의 경우 민간 이윤율이 제한될 전망이다.

정부는 이윤율 상한을 법제화 방안과 민관 협약 체결 전 지정권자의 적정성 검토 절차를 강화하는 방안 등을 검토 중이다. 또한 개발이익환수법 개정을 통해 민간의 개발부담금 부담률을 높이고 부담금 감면 대상사업을 축소할 예정이다. 개발이익이 민간에 과도하게 집중되는 것을 막겠다는 의도다.

김흥진 국토교통부 국토도시실장은 4일 ‘민·관 공동 도시개발 사업의 공공성 강화 추진’ 백브리핑을 열고 “2000년 도시개발법을 제정한 이후 민간의 과도한 이익과 관련한 적정성 여부에 대한 문제제기가 많이 있었다”면서 이 같이 밝혔다.

다음은 일문일답

-내년 대선을 앞두고 있고 시기가 공교롭다. 이 시점에서 발표한 이유가 있나?

△지난번 국정감사할 때 여야 모두 개발사업의 공공성을 강화할 필요가 있다는 지적이 있었다. 제도 개선 방안이 일부 특정한 정당의 주장에 의해서 이뤄진 것이 아니다. 특히 도시개발 사업의 주무 부처인 국토교통부가 도시개발사업의 제도 전반에 대한 문제 제기가 될 수 있는 부분에 대해서 제도 개선을 할 수밖에 없다. 그리고 또 지난 국감 때 국토부 장관께서도 조속히 개선하겠다고 했기 때문에 저희가 자료가 준비가 되는대로 발표를 하게 됐다.

-가이드라인을 만든다고 했는데 공공과 민간인 계약을 맺었을 때 불합리한 계약 같은 것은 원천적으로 무효일 수 있나. 또한 민관 개발 사업에 대한 계약 내용 등을 공시하거나 열람하는 등 투명하게 공개할 수 있나.

△공공과 민간이 협약을 맺어서 사업을 추진할 경우에는 기본적으로 당사자 간의 자율적인 의사결정을 의해서 사업을 추진하도록 한다. 다만 이 둘 사이 협약이 공정하지 않거나 특별히 한쪽에 유리하게 돼서 공공의 이익을 해한다든지 하는 문제가 있는 경우를 대비해서 지정권자에게 협약 내용을 사전에 협의할 수 있도록 하는 절차를 규정키로 한 것이다.

다만 세부적으로 어떤 경우에는 무효가 되는 것은 생각하기는 쉽지 않은 측면이 있는데 기본적으로 도시개발법이라고 하는 것이 민간의 자율성, 민간 참여를 전제로 하는 법안이다. 세부적인 기준까지를 다 저희가 하기보다는 지역 특성이나 사업 특성에 맞게끔 자율성을 조금 주는 쪽으로 크게 가이드라인을 만들려고 생각하고 있다.

-이번 대장동 사태를 보면 기존 원주민들의 보상 문제에 대해서도 논란이 제기됐다. 국토부에서 관련 부분에 대해서 검토하고 있는게 있나?

△원주민 토지 소유자들에 대한 보상은 토지보상법에 따라서 그때 보상금액이라고 하는 게 개발 계획이 반영되지 않은 현재 상태의 토지 이용 현황을 가지고 보상을 하는 것이기 때문에 막상 사업이 이뤄지고 난 다음에 토지 소유 입장에서는 본인이 받은 대상 금액이 충분하지 않다 이런 문제들이 많이 있는 것 같다. 그런데 그 부분은 우리 토지 보상의 기본적인 원칙이 현행 토지 이용 현황을 베이스로 한 기준으로 하는 것이 원칙이기 때문에 그걸 바꾸지 않는 한 어려울 것 같다. 대신 이런 개발 사업들을 통해서 발생하는 이익들을 기부채납 형식으로 환수를 해서 간접적으로 지원하는 방식으로 문제를 해결할 수밖에 없다.

-경실련이나 다른 시민단체에서도 이윤율 상한선을 이야기하기 전에 구체적으로 개발 이익이 얼마인지 투명하게 공개되는 것에서부터 시작해야한다는 지적들이 있다. 이에 대한 대책이나 아니면 어떤 검토는 없나.

△개발 이익을 일반인에 공개 하는 부분은 영업 비밀 때문에 어려운 측면이 있다. 다만 협약을 통해 개발이익 상한을 정할 때 지정권자의 검토를 거치도록 해서 지정권자가 한번 더 체크할 수 있다. 그다음에 실제로 사업이 진행되는 과정에서 매년 그리고 또 사업이 끝난 이후에 실제로 사업 내용을 지정권자가 들여다 봐서 이익이 어느 정도 났는지를 체크하는 쪽으로 제도를 설계하고 있다.

-이재명 지사 같은 경우에는 경기침체이다 보니까 확정 이익을 두는 것이 오히려 공공 이익 환수에 유리했다라고 주장하고 있다. 지금은 집값이 오르는 시기이지만 하락하는 국면에서는 이윤율 상한 제한을 두면 결국 손해율도 분담해야 되는 것 아니냐는 논리도 나올 수 있고, 공공이익 극대화가 어렵다라는 주장도 나올 수 있을 것 같다.

△협약을 통해서 이익율 상한을 정하자라고 했던 취지는 총 사업비 대비 이익률이 얼마다라고 하는 퍼센트를 얘기하는 것이 아니고 상한을 정하는 협약의 내용에는 지분율에 따라 수익을 나누는 것도 가능하고, 방금 얘기한 것처럼 확정이익을 설정하는 방식도 가능하다. 결국은 총 사업에 일정 비율의 이익률을 주는 것이 맞는 것인지 아니면 좀 더 유연한 방식으로 이익률을 제한하는 방법을 줄 수 있을 것인지에 대해서는 국회 논의 과정을 통해 결정될 것이다.

-민간 참여가 좀 위축 될 수 있는데 혹시 이번 대책을 마련하면서 민간의 얘기를 들어보거나 시뮬레이션 한 바가 있나

△시뮬레이션을 해보지는 못했다. 관련 업계 의견들은 개별적으로 들었다. 그리고 실제로 국회에서 개정안 논의하는 과정에서는 여러 가지 의견 수렴 절차를 거칠 것으로 생각한다.

-법을 개정해야하는 사안과 시행령 규칙 변경 사안은 어떤 것인가.

△법 개정이 필요한 사항은 민간 이익률을 제한하는 부분, 사업 종료 이후에 발생한 초과 이익의 재투자 대상을 확대하는 사항, 민간SPC 사업 절차와 관련된 내용들, 토지 직접 사용 제도 개선, 임대주택 용지 확보 강화이다. 시행령 시행규칙 개정 사항은 출자 지분 범위 내에서 직접 토지 사용하는 것, 임대주택 용지를 조성 원가로 변경하는 것. 국토부 장관 협의 대상을 50만㎡이상으로 확대하는 것 정도다.

-민관에 자율성을 주는 경우 지정권자의 유착 등으로 이번 대장동 같은 경우가 다시 발생할 수 있지 않나. 좀 더 구체화된 어떤 지침이 나오지 않는다면 취지가 퇴색되는거 아닌가

△협약을 한다라고 하더라도 이윤 상한을 정하도록 의무화하되 절차적인 규정도 같이 도입한다고 말씀드렸다. 지정권자가 적정선을 검토하는 절차를 두고 또 사후에 사업 진행 과정이나 사업 종료 이후에 실제로 발생한 이익이 제대로 회수가 되는지도 지정권자가 관리하도록 하는 절차를 넣어서 그런 부분들은 좀 보완을 할 생각이다.

-도시개발사업시 국토부 장관 협의 대상이 100만㎡인데 최근 11곳 중에 단 한곳도 없다면 현 제도가 실효성이 없다고 봐야 하는 것인가. 이를 50만㎡로 확대된다고 하는데 구체적으로 어떤 협의를 하는 것인가.

△지자체장이 개발구역 지정을 하려면 개발 계획을 수립을 해야한다. 그런데 작은 규모 같은 경우에는 지자체장이 자체적으로 하지만 일정 규모의 큰 사업은 주변 지역에 영향을 미치기 때문에 개발 계획을 수립 시 국토부 장관과 협의를 해야한다. 100만㎡이상의 도시개발 구역은 현재 지정된 개발구역의 4% 정도만 해당된다. 50만㎡ 이상으로 확대를 하면 전체의 한 19% 정도의 사업들이 국토부 장관 협의 대상이 될 것으로 보인다. 개발 계획을 만들어서 국토부 장관에 보내면 국토부 장관이 그 계획의 필요성 여부를 보고 필요한 경우에는 보안을 요청한다든지 할 수 있다.