내년 부동산 대출 더 깐깐해진다… 분양권 전매시 양도세율 50%

[이데일리 김기덕 기자] 문재인 정부가 주택시장 투기 수요 억제를 위해 부동산 대책을 쏟아내면서 내년부터 바뀌거나 새로 시행되는 제도가 적지 않다. 재건축 시장을 비롯해 대출·세제·청약 등 주택시장 전반에 강화된 규제가 적용되는 만큼 다주택자나 내집 마련을 계획하는 수요자들은 바뀐 제도를 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

업계에 따르면 내년 1월부터 재건축 초과이익 환수제, 분양권 전매 양도세 50%, 신DTI(총부채상환비율) 등이 시행된다.

재건축 초과이익 환수제는 2006년 노무현 정부 당시 부동산시장 과열을 막기 위해 도입됐다. 재건축 아파트 추진위원회 설립 승인일과 준공일의 주택 가격을 비교해 조합원 가구당 이익이 3000만원을 초과하면 최대 50%를 세금으로 징수하는 제도다. 주택시장을 지나치게 위축시킨다는 지적에 따라 2013년부터 올해 말까지 적용이 한시적으로 중단됐지만 내년 1월 부활을 앞두고 있다.

새해부터는 세율 중과, 장기보유 특별공제 배제 등으로 양도세 부담도 커진다. 내년 1월 1일 이후 청약조정대상지역 내에서 거래되는 분양권의 경우 보유 기간에 상관없이 양도세율이 50% 적용된다. 즉 양도 차익이 5000만원이면 2500만원이 세금으로 부과되는 것이다.

다주택자의 양도세 부담도 커진다. 2주택자는 내년 4월 1일 이후 조정대상지역 내 주택을 팔 경우 10%, 3주택 이상자는 20%의 가산세율이 붙는다. 양도세 기본세율이 6%에서 최고 40%임을 감안하면 3주택 이상자의 경우 최고 60%까지 높은 세율이 적용되는 셈이다.

이와 함께 내년부터 총부채상환비율(DTI)의 소득·부채 산정 방식도 개선된다. 기존 DTI보다 차주의 가계부채를 포괄적으로 반영하면서 대출 한도가 줄어 다주택자는 추가 대출을 받기 어려워진다. 신DTI는 연소득 대비 상환액을 계산할 때 보유한 모든 주택담보대출 원리금을 반영한다. 기존에는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 담보대출 이자만 반영했던 것과 비교해 대출 한도가 줄어들 수밖에 없는 구조다.

이르면 내년 4분기에는 총체적상환능력비율(DSR)도 도입된다. 주택담보대출뿐만 아니라 모든 가계대출에 대해서 차주의 상환 능력을 반영하는 것이다. DSR는 채무자가 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 이자와 원금이 소득과 비교해 얼마나 되는지를 계산한 수치다.

청약 규제도 대폭 강화된다. 그동안 아파트 규제 강화로 반사이익을 얻은 오피스텔도 아파트와 마찬가지로 청약조정대상지역과 투기과열지구에서는 분양권 전매가 금지될 예정이다. 또 지역 거주자에 물량의 20%를 우선 분양하도록 해 외부 투기 수요로 인한 시장 과열을 막기로 했다. 규모 300실 이상 오피스텔은 청약 과대 포장 방지 등을 위해 인터넷청약이 의무화된다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “내년부터 전방위적으로 주택시장 규제가 강화되고 입주 증가 및 금리 인상 등의 요인으로 똘똘한 한 채에 안착하려는 수요자들이 늘면서 부동산시장 양극화는 더욱 심해질 것”이라고 말했다.