'코로나 여파' 희비 엇갈린 상업용부동산..오피스↑ 상가↓

[이데일리 신수정 기자] ‘사회적 거리두기 강화’에 상업용 부동산 시장의 희비가 갈렸다. 오피스는 ‘거점 오피스’ 필요성이 커지면서 몸값을 띄운 반면 상가는 영업 제한에 따라 사람들이 발길이 끊기며 역대 최대 공실률을 기록하며 얼어붙었다.

서울 오피스 빌딩(왼쪽)과 강변테크노마트 내부(오른쪽).

◇오피스는 공실률 하락...상가는 역대 최고

4일 상업용 부동산 서비스 기업 교보리얼코에 따르면 작년 3분기 서울 지역 전체 오피스 공실률은 4.35%를 기록했다. 1분기 6.33%, 2분기 5.45%에서 지속 감소하는 분위기다. 공실률이 하락하면서 몸값은 상승 중이다. 작년 1분기 ㎡당 265만 6000원이었던 서울 오피스 환산 전세가는 3분기 기준 268만 9000원으로 올랐다. 지난 2020년 초 248만 2000원이었던 것과 비교하면 1년 9개월 만에 8%가 오른 셈이다.

거래도 활발하다. KB경영연구소에 따르면 지난해 3분기까지 연면적 1만㎡ 이상 서울 대형 오피스 거래 건수는 35건으로 2000년 이후 최대치를 기록했다. 신규 공급이 없는 상황에서 거리두기에 따른 오피스 임대 수요가 늘어난데다 투자수요가 겹쳐졌기 때문으로 분석된다.

반면 상가는 사람들의 발길이 끊기면서 빈자리가 늘고 있다. 한국부동산원은 지난해 3분기 서울 중대형 상가(3층 이상, 연면적 330㎡)의 평균 공실률은 9.7%라고 발표했다. 분기별 공실률은 코로나19가 확산하기 시작한 2020년 1분기 7.9% 이후 꾸준히 확대했다.

상권별로는 도심이 17.4%로 가장 높았으며 영등포·신촌 11.8%, 강남 10.6%, 기타 7.2%가 뒤를 이었다. 관광객 영향이 집중된 명동은 공실률이 47.2%로 최대치를 기록했다. 이는 두 번째로 높은 광화문 공실률 23%의 두 배 이상이다. 2020년 1분기 7.4%와 비교하면 6배 이상 늘었다.

KB경영연구소는 보고서에서 관광객, 오피스 수요 중심의 도심 상권과 대학가 중심의 영등포·신촌 상권의 시장 여건이 더 빠르게 악화됐다고 분석했다. 또 코로나19 재확산과 사회적 거리두기 강화에 따른 영향으로 이러한 양상이 지속할 것으로 전망했다.

김태환 KB경영연구소 선임연구위원은 “기업들이 코로나19에도 완전한 재택근무 형태를 활용하는 것이 아니라 재택근무와 오피스를 유동적으로 활용하는 ‘하이브리드’ 형태의 업무형태를 채택하면서 오피스에 대한 수요는 유지된 반면, 여의도와 광화문 등 신규 대형 오피스 공급은 마무리 단계에 접어들면서 공실률이 줄어들었다”고 설명했다.

현대모비스가 서울 선릉역 인근에 마련한 공유오피스에서 개발자들이 대화하며 업무를 하고 있다. (사진=현대모비스)

◇오피스 시장 내 ‘공유오피스’도 활력

거리두기 강화로 오피스 시장 내 공유오피스도 활력을 얻었다. 비대면 근무 확산에 따른 신규 수요가 새롭게 생겨난 덕분이다. 기업들은 재택근무의 업무 효율성 문제를 보완하는 방법으로 거점 오피스를 활용한 근거리 출근 제도를 도입하는 회사가 늘어났고 이 수요를 공유오피스 업계가 흡수했다.

여기에 보증금이 일반오피스보다 낮고 임대차 계약기간을 유연하게 조정할 수 있다는 장점이 스타트업을 유입하고 있다. 실제 공유오피스의 임차비용은 일반 오피스 임대보다 낮은 수준이다.

KB금융지주 경영연구소에 따르면 공유오피스의 1인당 평균임차비용은 30만~60만원 수준으로 10인 미만 사업체의 경우 일반오피스 임차비용(프라임급 40평 임차 기준 500만원 내외)대비 유지관리비 등 추가비용 고려시 공유오피스가 유리하다.

공유 오피스 시장은 더욱 커질 전망이다. KT경영경제연구소는 1인 기업의 성장세로 인해 2017년 약 600억원 규모에 불과했던 국내 공유오피스시장이 2022년에는 7700억원 규모로 성장할 것으로 예상했다.

글로벌 종합 부동산 서비스 회사 세빌스코리아 홍지은 상무는 “거점오피스 필요성이 늘어난데다 경기 불확실성에 따라 사무실 증설 부담이 커지면서 공유오피스 수요가 늘어났다”며 “거리두기 강화가 공유오피스 선호도 사이클을 되찾아 준 것으로 보인다”고 설명했다.